به گزارش خبرنگار اجتماعی پایگاه خبری خبرآنی، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آثار آن بر بازار معاملات ملکی، محور اصلی نشست خبری مشترک سخنگوی قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بود که روز یکشنبه 17 آبان‌ماه 1405 به میزبانی سازمان ثبت برگزار شد.
در این نشست، حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ضمن تشریح آخرین اقدامات انجام‌شده برای اجرای این قانون، درباره تکالیف مالکان، مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی توضیحاتی ارائه کرد و به برخی ابهامات موجود در زمینه نحوه نقل‌وانتقال املاک پاسخ داد.
سند سبزرنگ؛ ملاک شمول قانون الزام
بابایی با اشاره به لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سوم تیرماه 1403 اظهار کرد: یکی از موضوعاتی که همچنان درباره این قانون ابهاماتی ایجاد کرده، مشخص نبودن اسناد مشمول و تکالیف اشخاص در فرایند معاملات ملکی است.
وی با بیان اینکه اجرای این قانون به همکاری شش وزارتخانه و هشت دستگاه اجرایی نیاز دارد، گفت: در کنار مسئولیت دستگاه‌های حاکمیتی، مردم نیز باید از الزامات قانونی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول اطلاع داشته باشند.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تأکید بر اینکه در شرایط فعلی، اسناد مالکیتی صادرشده از سوم تیرماه 1403 مشمول قانون الزام هستند، افزود: این اسناد با رنگ سبز صادر می‌شوند و هرگونه نقل‌وانتقال آنها باید مطابق مقررات قانون انجام شود.
بابایی تصریح کرد: چنانچه مالک یک ملک دارای سند سبزرنگ، برای آن قولنامه یا سند عادی تنظیم کند، چنین نوشته‌ای در محاکم قضایی و دستگاه‌های دولتی پذیرفته نمی‌شود. اسناد دفترچه‌ای و اسناد مالکیت قدیمی در شرایط فعلی مشمول این حکم نیستند و تا زمانی که ماده یک قانون به‌صورت عملیاتی اجرا نشده باشد، اسناد عادی تنظیم‌شده برای این دسته از املاک همچنان قابلیت پذیرش دارند.
وی همچنین با اشاره به درج عبارت مربوط به شمول قانون الزام در اسناد مالکیت جدید گفت: این موضوع از سوم تیرماه 1403 و بر اساس تبصره 4 ماده یک قانون در اسناد صادرشده درج می‌شود تا مالکان از ضوابط قانونی نقل‌وانتقال ملک خود مطلع باشند.
12 میلیون سند سبزرنگ در اختیار مردم است
بابایی درباره تعداد اسناد مالکیت موجود در کشور اظهار کرد: در مجموع حدود 25 میلیون سند مالکیت، شامل اسناد سبزرنگ و دفترچه‌ای، در اختیار مردم قرار دارد که از این تعداد حدود 12 میلیون سند سبزرنگ و 13 میلیون سند دفترچه‌ای است.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به ضرورت تبدیل اسناد دفترچه‌ای به اسناد جدید بیان کرد: بر اساس قانون جامع حدنگار مصوب 12 بهمن 1393 و تبصره ماده 11 آن، پس از پایان مهلت پنج‌ساله، ارائه خدمات ثبتی به اسناد دفترچه‌ای متوقف خواهد شد.
وی از دارندگان اسناد دفترچه‌ای خواست برای تبدیل اسناد خود به سند تک‌برگ اقدام کنند و افزود: پس از تبدیل سند، سند جدید سبزرنگ صادر می‌شود و مقررات قانون الزام درباره آن اعمال خواهد شد.
مشاوران املاک حق تنظیم قولنامه برای اسناد سبزرنگ را ندارند
بابایی در بخش دیگری از این نشست، نسبت به تنظیم قولنامه عادی برای املاک دارای سند سبزرنگ هشدار داد و تأکید کرد: مشاوران املاک برای این دسته از املاک اجازه تنظیم قولنامه و سند عادی ندارند.
وی با بیان اینکه تنظیم چنین قولنامه‌ای برخلاف مقررات قانونی است، گفت: در صورتی که مشاور املاک برای ملک دارای سند سبزرنگ قولنامه عادی تنظیم کند، این نوشته در دادگاه قابلیت استناد نخواهد داشت و مشاور از نظر مدنی مسئول خواهد بود.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: اگر شهروندی برای معامله ملکی با سند سبزرنگ به مشاور املاک مراجعه کند و قولنامه عادی برای او تنظیم شود، اما دادگاه آن را نپذیرد، امکان شکایت از مشاور املاک وجود دارد؛ چراکه وی از باب تسبیب و ورود خسارت، مسئولیت مدنی خواهد داشت و باید خسارت واردشده را جبران کند.
اتصال 137 هزار مشاور املاک به سامانه‌های ثبت
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به اقدامات صورت‌گرفته برای الکترونیکی شدن معاملات ملکی گفت: در اجرای قانون الزام، دسترسی‌های جدیدی برای مشاوران املاک در نظر گرفته شده که از جمله آنها می‌توان به امکان احراز هویت طرفین معامله و بررسی اصالت ملک اشاره کرد.
بابایی افزود: پیش از این، مشاوران املاک چنین امکاناتی در اختیار نداشتند و در برخی پرونده‌های قضایی، ناآگاهی از هویت واقعی افراد، ممنوع‌المعامله بودن آنها یا اصالت ملک به‌عنوان یکی از دلایل مطرح می‌شد؛ اما اکنون با فراهم شدن دسترسی‌های جدید، امکان بررسی این موارد برای مشاوران وجود دارد.
وی با اعلام اتصال 137 هزار مشاور املاک به سامانه‌های سازمان ثبت گفت: این تعداد حدود 90 درصد مشاوران املاک کشور را شامل می‌شود. در سازوکار جدید، مشاور املاک هنگام مراجعه مالک برای انجام معامله می‌تواند مشخصات هویتی و کد ملی وی را مشاهده و احراز هویت کند. همچنین اصالت ملک و وضعیت ممنوع‌المعامله بودن اشخاص نیز از طریق این دسترسی‌ها قابل بررسی است.
وی با اشاره به تکالیف تعیین‌شده در ماده 3 قانون الزام اظهار کرد: مشاوران املاک پس از احراز هویت طرفین و بررسی اصالت ملک، باید یکی از دو مسیر قانونی را دنبال کنند؛ نخست تنظیم پیش‌نویس قرارداد و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی برای انجام مراحل انتقال رسمی و دوم تنظیم قرارداد یکسان در چارچوب تبصره ماده 3 قانون.
رئیس سازمان ثبت تأکید کرد: پیش‌نویس با قرارداد تفاوت دارد و مشاوران املاک باید این موضوع را در انجام معاملات مورد توجه قرار دهند.
جریمه و ابطال پروانه در انتظار مشاوران متخلف
بابایی همچنین از پیش‌بینی سازوکارهای نظارتی برای برخورد با مشاوران املاک متخلف خبر داد و گفت: در جلسه شورای راهبری قانون الزام مقرر شده است با دستور وزیر دادگستری، سازمان تعزیرات حکومتی و اتحادیه‌های مربوطه در زمینه نظارت و بازرسی از عملکرد مشاوران املاک ورود کنند.
وی افزود: مشاورانی که با مقررات جدید همکاری نکنند و زمینه نقل‌وانتقال غیرقانونی املاک را فراهم کنند، مطابق ماده 11 قانون با مجازات‌هایی مواجه خواهند شد. این مجازات‌ها شامل جریمه، ابطال پروانه فعالیت و مسئولیت مدنی و جبران خسارت‌های واردشده است.
صدور شناسه یکتا برای هر واحد ساختمانی؛ پایان فروش یک ملک به چند نفر؟
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه به اجرای ماده 14 قانون الزام و ساماندهی پیش‌فروش ساختمان اشاره کرد و گفت: یکی از ظرفیت‌های مهم این قانون، صدور شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی است که اخیراً وارد مرحله اجرا شده است.
بابایی با اشاره به مشکلات پیشین در حوزه پیش‌فروش ساختمان اظهار کرد: معاملات غیرشفاف در این حوزه در سال‌های گذشته پرونده‌های متعددی را با تعداد زیادی شاکی به وجود آورده است؛ از جمله پرونده نگین غرب با حدود 40 هزار شاکی و همچنین حدود 140 پرونده مهم مربوط به تعاونی‌های مسکن در استان تهران.
وی یکی از دلایل شکل‌گیری این پرونده‌ها را نبود سازوکار دقیق برای ثبت و رصد معاملات دانست و گفت: در گذشته خریدار با اعتماد به فروشنده اقدام به خرید یک واحد می‌کرد، بدون آنکه امکان اطلاع از فروش قبلی همان واحد به شخص یا اشخاص دیگر وجود داشته باشد.
بابایی درباره سازوکار جدید توضیح داد: بر اساس ماده 14 قانون الزام، ارتباط وب‌سرویسی میان سازمان ثبت، شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی برقرار شده است. پس از نهایی شدن نقشه الکترونیکی واحدهای ساختمانی، اطلاعات هر واحد از طریق این ارتباط به سازمان ثبت ارسال می‌شود و برای آن شناسه یکتا در سامانه‌های ثبتی اختصاص می‌یابد.
وی ادامه داد: با اجرای این فرایند، چنانچه یک واحد ساختمانی قبلاً به فردی فروخته شده باشد، امکان انجام معامله مجدد برای همان واحد وجود نخواهد داشت؛ مگر اینکه معامله نخست اقاله شده باشد.
رئیس سازمان ثبت این اقدام را گامی مهم برای جلوگیری از فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر و کاهش زمینه‌های شکل‌گیری تخلفات و پرونده‌های قضایی در حوزه پیش‌فروش ساختمان عنوان کرد.
برگزاری 90 جلسه برای اجرای قانون الزام؛ حرکت به سمت حذف معاملات کاغذی
بابایی در پایان با تأکید بر ضرورت همکاری دستگاه‌های اجرایی برای اجرای کامل قانون الزام گفت: تاکنون حدود 90 جلسه مستمر با حضور دستگاه‌های مختلف و به همت معاونت اول قوه قضاییه برای پیشبرد اجرای این قانون برگزار شده است.
وی افزود: هدف از این اقدامات، ایجاد ارتباطات الکترونیکی و وب‌سرویسی میان دستگاه‌ها، حذف فرایندهای کاغذی و فراهم کردن زمینه انجام معاملات در فضایی شفاف و قابل رصد است.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به تغییرات پیش‌بینی‌شده در نظام معاملات ملکی اظهار کرد: کشور پس از چهار دهه در حال حرکت به سمت نظم جدیدی در معاملات اموال غیرمنقول است که اساس آن بر استفاده از سامانه‌های الکترونیکی و ساماندهی فرایندهای ثبتی استوار است.
بابایی با اشاره به اهمیت املاک و مستغلات برای مردم خاطرنشان کرد: زمین و ملکی که حاصل سال‌ها تلاش و زحمت افراد است، از ارزش بالایی برخوردار است و به همین دلیل شفاف‌سازی معاملات، تثبیت مالکیت‌ها و جلوگیری از اختلافات و تخلفات در این حوزه اهمیت ویژه‌ای دارد.
وی در ادامه این نشست خبری به راه‌اندازی مرحله نخست سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اشاره کرد و گفت: این سامانه یکی از زیرساخت‌های مهم برای اجرای قانون الزام محسوب می‌شود و نخستین مرحله آن به بهره‌برداری رسیده است.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با توضیح درباره نحوه فعالیت این سامانه اظهار کرد: در موضوع ثبت ادعاهای مالکیت باید دو گروه از املاک را از یکدیگر تفکیک کرد؛ گروه نخست املاکی هستند که اشخاص نسبت به آنها ادعای مالکیت دارند، اما مستندشان اسناد عادی و قولنامه‌ای است و گروه دوم شامل املاکی می‌شود که برای آنها سند رسمی صادر شده، اما اشخاص دیگری نیز نسبت به مالکیت آن ادعاهایی مطرح می‌کنند.
وی افزود: سازمان ثبت در مرحله نخست اجرای سامانه ماده 10، رسیدگی به ادعاهای مربوط به املاک دارای سند رسمی را در دستور کار قرار داده است تا افرادی که نسبت به این املاک ادعایی دارند، بتوانند در مهلت تعیین‌شده ادعای خود را ثبت و برای تعیین تکلیف آن اقدام کنند.
بابایی برای تبیین ضرورت اجرای این سازوکار به مواردی اشاره کرد که در آنها مالک پس از دریافت سند رسمی نیز با ادعای شخص دیگری مواجه می‌شود و گفت: ممکن است فردی ملکی را خریداری کرده و سند رسمی آن نیز به نام او صادر شده باشد، اما پنج، هفت یا حتی هشت سال بعد، از سوی اجرای احکام مدنی ابلاغیه‌ای دریافت کند که بر اساس یک دادنامه قطعی، ملک متعلق به شخص دیگری است. در چنین وضعیتی این پرسش برای دارنده سند رسمی ایجاد می‌شود که چگونه با وجود صدور سند مالکیت، حقوق او نسبت به ملک زیر سؤال رفته است.
وی با اشاره به رویه حقوقی پیشین در این زمینه توضیح داد: در برخی موارد، سند عادی در برابر سند رسمی مورد استناد قرار می‌گرفت و اگر فردی می‌توانست تقدم تاریخ خرید خود را با سند عادی اثبات کند، امکان طرح دعوا و ابطال سند رسمی مؤخر از طریق حکم دادگاه وجود داشت.
رئیس سازمان ثبت برای توضیح این موضوع مثالی مطرح کرد و گفت: فرض کنید شخصی ادعا کند ملکی را در اول اردیبهشت سال 1389 با قولنامه خریداری کرده، اما سند رسمی همان ملک در سال 1393 به نام فرد دیگری صادر شده است. در چنین شرایطی، شخص نخست می‌توانست با مراجعه به دادگاه و اثبات ادعای خود، زمینه بی‌اعتبار شدن سند رسمی صادرشده به نام شخص دوم را فراهم کند.
بابایی ادامه داد: در این سازوکار، دارنده سند عادی با دریافت حکم قضایی می‌توانست برای خود اعتبار حقوقی ایجاد کند و حتی سند رسمی مالکیت شخص دیگری را به ابطال برساند. این موضوع در پرونده‌های مختلف اتفاق افتاده و افراد زیادی نیز برای پیگیری چنین مشکلاتی به سازمان ثبت مراجعه کرده‌اند.
وی درباره راهکار پیش‌بینی‌شده در ماده 10 قانون الزام گفت: بر اساس این سازوکار، اشخاصی که نسبت به زمین یا ملکی دارای سند رسمی ادعای مالکیت دارند، از جمله افرادی که معتقدند ملک متعلق به آنهاست یا پیش‌تر با سند عادی آن را خریداری کرده‌اند، باید ادعای خود را در سامانه ماده 10 ثبت کنند.
مهلت دوساله برای ثبت ادعاهای مالکیت
بابایی با تأکید بر ضرورت رعایت مهلت قانونی ثبت ادعاها اظهار کرد: افرادی که نسبت به املاک دارای سند رسمی ادعای مالکیت دارند، دو سال فرصت خواهند داشت تا ادعای خود را در سامانه ماده 10 بارگذاری و ثبت کنند. سازمان ثبت نیز مطابق مهلت‌ها و ضوابط قانونی، این ادعاها را بررسی و تعیین تکلیف خواهد کرد.
وی افزود: با ثبت ادعاها در بازه زمانی مقرر، وضعیت حقوقی املاک مشخص‌تر می‌شود و چنانچه در مهلت دوساله ادعایی درباره ملکی ثبت نشود، دارنده سند رسمی با اطمینان بیشتری می‌تواند به مالکیت خود اتکا کند؛ چراکه نگرانی از طرح ادعاهای دیرهنگام با استناد به قولنامه‌های جعلی یا مدارک غیرمعتبر کاهش می‌یابد.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این اقدام را گامی مهم در ساماندهی وضعیت مالکیت‌ها دانست و گفت: مرحله نخست سامانه ماده 10 از اول خردادماه امسال با تمرکز بر ثبت ادعاهای مربوط به زمین‌ها و املاکی که دارای سند رسمی هستند، آغاز شده است. بنابراین افرادی که نسبت به این املاک ادعایی دارند باید در مهلت قانونی برای ثبت آن اقدام کنند.
بابایی هدف از راه‌اندازی این سامانه را افزایش اطمینان مردم در معاملات ملکی، تثبیت وضعیت مالکیت‌ها و جلوگیری از مطرح شدن ادعاهای جدید پس از گذشت سال‌ها از صدور اسناد رسمی عنوان کرد و افزود: سایر بخش‌های سامانه ماده 10 نیز در دست پیگیری است و با تکمیل زیرساخت‌ها، ظرفیت‌های دیگر قانون الزام به‌تدریج عملیاتی خواهد شد.
بابایی با تأکید بر ضرورت همراهی دستگاه‌های اجرایی در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: تحقق اهداف این قانون نیازمند همکاری همه دستگاه‌های مسئول و مردم است و نباید نهادهای حاکمیتی با ایجاد موانع اداری، روند صدور سند مالکیت را برای شهروندان دشوار کنند.
وی افزود: نباید دریافت سند مالکیت به فرایندی پیچیده و زمان‌بر تبدیل شود و مردم برای صدور سند با این شرط مواجه شوند که ابتدا تمام عوارض، حقوق و بدهی‌های دولتی خود را پرداخت کنند تا امکان دریافت سند برای آنها فراهم شود.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به اینکه در سازوکار پیش‌بینی‌شده برای نقل‌وانتقال املاک، پرداخت حقوق دولتی نیز مورد توجه قرار گرفته است، گفت: می‌توان با تعامل میان دستگاه‌های مرتبط، شرایطی ایجاد کرد که صدور سند مالکیت با سهولت بیشتری انجام شود و در عین حال حقوق دولت نیز محفوظ بماند.
بابایی با اشاره به وجود حدود 300 هزار پرونده در کمیسیون ماده 99 و همچنین یک میلیون و 850 هزار واحد مسکن مهر و نهضت ملی مسکن فاقد سند مالکیت اظهار کرد: تعداد زیادی از این واحدها همچنان سند رسمی دریافت نکرده‌اند. حتی برخی واحدهای مسکن مهر طی حدود 20 سال گذشته چندین مرتبه معامله شده‌اند و در مواردی یک واحد تا 50 بار میان افراد مختلف دست‌به‌دست شده است.
وی نبود اسناد رسمی را منشأ برخی مشکلات در شناسایی وضعیت واقعی مالکیت‌ها دانست و افزود: در چنین شرایطی ممکن است افرادی با وجود برخورداری از چند واحد مسکونی، همچنان از حمایت‌های نهادهایی مانند کمیته امداد و بهزیستی استفاده کنند و در گروه دهک‌های پایین درآمدی قرار بگیرند؛ موضوعی که لزوم تعیین تکلیف مالکیت این واحدها را نشان می‌دهد.
بابایی راهکار پیشنهادی برای رفع این مشکل را تسهیل فرایند صدور سند عنوان کرد و گفت: دولت می‌تواند با استفاده از ظرفیت‌های قانونی، ابتدا سند مالکیت را برای مردم صادر کند و وصول بدهی‌ها و حقوق دولتی را به زمان نقل‌وانتقال بعدی موکول کند.
وی ادامه داد: به‌عنوان نمونه، با استفاده از ظرفیت تبصره 6 ماده 10 می‌توان ترتیبی اتخاذ کرد که بدهی‌های مربوط به ملک در بانک‌های اطلاعاتی ثبت شود و پرداخت آنها به انتقال بعدی موکول شود. به این ترتیب، هم حقوق دولت حفظ خواهد شد و هم شهروندان برای دریافت سند با موانع متعدد اداری روبه‌رو نمی‌شوند.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تأکید بر لزوم مشارکت شهرداری‌ها، وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه‌های مرتبط تصریح کرد: از همان ابتدای تعریف و اجرای پروژه‌های ساختمانی باید موضوع تعیین تکلیف وضعیت ثبتی و صدور اسناد مالکیت در دستور کار دستگاه‌های مسئول قرار گیرد.
بابایی با اشاره به گذشت حدود دو دهه از ساخت برخی واحدهای مسکن مهر و صادر نشدن سند مالکیت برای آنها گفت: قابل قبول نیست که واحدهای مسکونی پس از گذشت این مدت همچنان فاقد سند باشند. در برخی موارد، میان پیمانکار و بانک اختلافاتی وجود دارد، در حالی که مردم مالک واحدها هستند، ارزش افزوده ملک ایجاد شده و معاملات نیز در طول این سال‌ها انجام گرفته است.
وی تأکید کرد: دستگاه‌های اجرایی باید با همکاری یکدیگر زمینه صدور اسناد مالکیت را فراهم کنند و وجود بدهی یا دیون نباید به مانعی برای تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاک تبدیل شود. می‌توان اطلاعات این بدهی‌ها را در بانک‌های اطلاعاتی ثبت کرد و وصول آنها را به زمان نقل‌وانتقال بعدی موکول کرد.
بابایی در ادامه با اشاره به ضرورت اجرای برنامه‌های کاداستر و تعیین تکلیف اراضی کشور گفت: اگر قرار است دولت در زمینه اجرای کاداستر و ساماندهی وضعیت مالکیت اراضی پیشگام باشد، ابتدا خود دستگاه‌های دولتی باید برای تعیین تکلیف املاک و اراضی تحت اختیارشان اقدام کنند.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پایان افزود: وزارتخانه‌هایی مانند جهاد کشاورزی، وزارت کشور و سایر دستگاه‌های مرتبط باید در این زمینه همکاری لازم را داشته باشند تا وضعیت مالکیت اراضی مشخص و زمینه صدور اسناد رسمی فراهم شود.
انتهای پیام/
