به گزارش سرویس‌خبری مهر، دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با حضور جمعی از مقامات عالی قضایی و اجرایی کشور برگزار شد.
حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول،ضمن ارائه گزارشی از دستاوردهای علمی و اجرایی این همایش، از مشارکت گسترده جامعه دانشگاهی و حقوقی کشور در این رویداد خبر داد.
وی با اشاره به دریافت ۴۶۸ مقاله کامل طی سه ماه از طریق درگاه همایش اظهار کرد: هر مقاله حداقل به سه داور ارجاع شد و در نهایت ۶۴ مقاله برتر مجوز نمایه‌سازی در پایگاه استنادی علوم جهان اسلام (ISC) را دریافت کردند. همچنین پس از برگزاری جلسات ارزیابی تخصصی، ۲۵ اثر به‌عنوان مقالات ممتاز انتخاب و برای انتشار در ویژه‌نامه مجله دیدگاه‌های حقوق قضایی وابسته به دانشگاه علوم قضایی ارجاع شدند.
بابایی با اشاره به گستره علمی و جغرافیایی مقالات دریافتی افزود: مقالات از تمامی استان‌های کشور به دبیرخانه ارسال شد که استان تهران با ۱۴۷ مقاله، اصفهان با ۲۴ مقاله و مازندران با ۲۲ مقاله در رتبه‌های نخست قرار گرفتند. همچنین از نظر محورهای موضوعی، ابعاد قانون الزام در نظام حقوق ثبت اسناد و املاک با ۸۰ مقاله، فناوری‌های نوین و هوشمندسازی اجرای قانون با ۷۳ مقاله و آثار قانون در پیشگیری از جرائم و کاهش آسیب‌های اجتماعی با ۷۰ مقاله، بیشترین میزان مشارکت را به خود اختصاص دادند.
تشکیل ۹۰ جلسه شورای راهبری و تصویب بیش از ۶۰۰ مصوبه
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه با قدردانی از اقدامات حجت‌الاسلام والمسلمین خلیلی در جایگاه رئیس شورای راهبری قانون الزام گفت: از ابتدای خردادماه ۱۴۰۳، جلسات شورای راهبری این قانون به‌صورت مستمر و هفتگی با حضور اعضای شورای عالی قضایی و نمایندگان دستگاه‌های اجرایی برگزار شده و تاکنون قریب به ۹۰ جلسه و بیش از ۶۰۰ مصوبه حاصل این جلسات بوده است.
وی با اشاره به نقش شش وزارتخانه و هشت دستگاه اجرایی در اجرای این قانون، هماهنگی میان دستگاه‌ها را یکی از مهم‌ترین الزامات اجرای آن دانست و افزود: اجرای قانون الزام نیازمند تعامل مستمر و ایجاد زیرساخت‌های فنی و سامانه‌ای میان دستگاه‌های مختلف است.
بابایی با اشاره به اجرای تبصره ۴ ماده یک قانون از سوم تیرماه ۱۴۰۳ تصریح کرد: از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون، تمامی اسناد صادرشده مشمول مقررات آن هستند و نقل‌وانتقال این املاک باید از طریق سازوکارهای پیش‌بینی‌شده در قانون، از جمله ظرفیت مشاوران املاک متصل به سامانه و قراردادهای یکسان، انجام شود.
وی ادامه داد: سازمان ثبت با پیش‌بینی و طراحی زیرساخت‌های موردنیاز از شش ماه پیش از اجرای قانون، توانست هم‌زمان با لازم‌الاجرا شدن آن، سامانه‌های موردنیاز را عملیاتی کند و در اجرای تبصره ۴ ماده یک با چالش جدی مواجه نشود.
اتصال شهرداری‌ها به زیست‌بوم جدید ثبت و اجرای شناسه یکتای پیش‌فروش ساختمان
بابایی یکی دیگر از دستاوردهای مهم اجرای قانون را عملیاتی شدن ماده ۱۴ در حوزه شناسه یکتای فنی پیش‌فروش ساختمان عنوان کرد و گفت: با برقراری ارتباط وب‌سرویسی میان سازمان ثبت، شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی، این زیست‌بوم در تمامی مراکز استان‌ها عملیاتی شده است.
وی با اشاره به فراهم شدن زیرساخت اتصال ۱۴۰۰ شهرداری و ۱۴ هزار دهیاری به این سامانه افزود: انتظار داریم با دستور و پیگیری مسئولان مربوطه، سایر شهرداری‌ها و دهیاری‌ها نیز به این زیست‌بوم متصل شوند.
رئیس سازمان ثبت با اشاره به نقش این اقدام در پیشگیری از پرونده‌های متعدد قضایی ناشی از پیش‌فروش ساختمان، بر ضرورت همراهی دستگاه‌های نظارتی و بازرسی برای الزام دستگاه‌های مرتبط به اجرای تکالیف قانونی تأکید کرد.
راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰ و پیگیری اصلاح قانون تعیین تکلیف
وی همچنین از راه‌اندازی گام نخست سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام در اول خردادماه سال جاری خبر داد و گفت: در مرحله نخست، امکان ثبت درخواست برای املاک و اراضی دارای سند فراهم شده و زیرساخت‌های لازم برای ورود به مرحله دوم و رسیدگی به وضعیت اراضی و املاک فاقد سند نیز پیش‌بینی شده است.
بابایی یکی از الزامات اجرای مرحله دوم این سامانه را اصلاح قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی دانست و ابراز امیدواری کرد این اصلاحیه پس از طی مراحل کمیسیون، در هفته‌های آینده در صحن مجلس مطرح شود.
وی با اشاره به مشکلات موجود در صدور سند برای برخی اراضی داخل محدوده شهرها گفت: در شرایط فعلی، الزام به وجود اعیانی و بنای احداث‌شده در مواردی موجب ایجاد موانع و نارضایتی مردم شده است؛ چراکه از یک سو شهرداری مجوز ساخت صادر نمی‌کند و از سوی دیگر، امکان صدور سند نیز فراهم نیست. اصلاح مقررات می‌تواند زمینه رفع این مشکل را فراهم کند.
ضرورت پیشگامی دولت در صدور اسناد مسکن مهر و نهضت ملی مسکن
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بخش دیگری از سخنان خود، با اشاره به تأکید رئیس‌جمهور بر اجرای کاداستر و شفاف‌سازی مالکیت اراضی و املاک، خواستار همکاری جدی‌تر دولت در زمینه تثبیت مالکیت و صدور اسناد واحدهای مسکونی شد.
وی گفت: در حال حاضر حدود ۸۵۰ هزار واحد مسکن مهر و یک میلیون واحد نهضت ملی مسکن فاقد سند هستند و تعیین تکلیف مالکیت این واحدها، با توجه به سکونت طولانی‌مدت مردم در برخی از آن‌ها، ضرورت دارد.
بابایی تأکید کرد: دولت باید در این زمینه پیشگام شود و موانع صدور سند را برطرف کند. نباید صدور سند رسمی به وصول برخی مطالبات دولتی مشروط شود؛ به‌ویژه آنکه تثبیت مالکیت، خود می‌تواند زمینه شفافیت در نقل‌وانتقالات، وصول حقوق و عوارض دولتی و شناسایی دقیق مالکان را فراهم کند.
وی افزود: قوه قضائیه و دولت باید در کنار یکدیگر برای رفع موانع صدور سند اقدام کنند و اجرای تکالیف قانونی نباید به دلیل کمبود اعتبار یا فراهم نبودن برخی شرایط متوقف بماند.
بابایی در پایان با تأکید بر نقش محوری شورای راهبری در پیشبرد قانون الزام خاطرنشان کرد: هماهنگ کردن شش وزارتخانه و هشت دستگاه اجرایی برای اجرای یک قانون مشترک، کار دشواری است و اگر تدبیر، هدایت و پیگیری‌های مستمر حجت‌الاسلام والمسلمین خلیلی در شورای راهبری نبود، قانون الزام امروز در این مرحله از اجرا قرار نداشت.
وزیر دادگستری: معاملات اسناد سبزرنگ باید به‌صورت رسمی انجام شود
امین‌حسین رحیمی، وزیر دادگستری در دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با اشاره به آثار حقوقی، قضایی، اقتصادی و اجتماعی این قانون اظهار کرد: اعتبار اسناد عادی در سال‌های پس از پیروزی انقلاب اسلامی، به دلیل ملاحظات شرعی مورد توجه قرار گرفت، اما در عمل مشکلات جدی در نظم اجتماعی و نظام حقوقی کشور ایجاد کرد و همین موضوع ضرورت تصویب قانون الزام را آشکار ساخت.
وی با اشاره به روند تصویب این قانون افزود: تصویب قانون الزام حاصل همکاری مجلس، دولت و قوه قضائیه بود و در نهایت با ورود مجمع تشخیص مصلحت نظام و تدبیر رهبر شهید انقلاب، زمینه تصویب آن فراهم شد. تأکید ایشان بر مصلحت قطعی بی‌اعتبار شدن معاملات عادی، نقش مهمی در رفع بن‌بست تصویب این قانون داشت.
همکاری دولت و قوه قضائیه در تدوین مقررات
وزیر دادگستری با اشاره به پیش‌بینی ۱۴ آیین‌نامه در قانون الزام گفت: تدوین و تصویب مقررات مورد نیاز این قانون نیز با همکاری جدی دولت و قوه قضائیه انجام شد. با تدبیر حجت‌الاسلام والمسلمین خلیلی، پیش‌نویس آیین‌نامه‌ها در شورای راهبری بررسی می‌شد و موارد مربوط به دولت نیز در کمیسیون حقوقی دولت مورد بحث و بررسی قرار می‌گرفت تا مقرراتی تصویب شود که قابلیت اجرا داشته باشد و اهداف قانون را محقق کند.
رحیمی با اشاره به تشکیل شورای راهبری قانون به ریاست معاون اول قوه قضائیه تصریح کرد: تاکنون حدود ۸۹ جلسه این شورا برگزار شده است و حضور مستمر دستگاه‌های اجرایی و وزارتخانه‌های مرتبط، نشان‌دهنده همکاری کم‌سابقه و مثال‌زدنی دولت و قوه قضائیه در اجرای این قانون است.
اجرای واقعی قانون با راه‌اندازی کامل سامانه ماده ۱۰ آغاز می‌شود
وی با تأکید بر ضرورت تداوم فعالیت شورای راهبری اظهار کرد: به اعتقاد من، اجرای واقعی قانون زمانی آغاز می‌شود که سامانه ماده ۱۰ برای ثبت ادعاهای مربوط به املاک فاقد سند رسمی به‌طور کامل راه‌اندازی شود؛ چراکه با فراهم شدن امکان ثبت ادعا برای این املاک، تعداد زیادی از مردم برای تعیین تکلیف وضعیت مالکیت خود به سامانه مراجعه خواهند کرد.
وزیر دادگستری خواستار ادامه فعالیت جدی‌تر شورای راهبری شد و گفت: دستگاه‌هایی که بر اساس قانون و آیین‌نامه‌ها تکالیفی بر عهده دارند، باید به‌صورت مستمر دعوت شوند و اجرای وظایف آن‌ها مورد پیگیری قرار گیرد.
معاملات اسناد سبزرنگ باید به‌صورت رسمی انجام شود
رحیمی با اشاره به آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام و اسناد صادرشده از سوم تیرماه ۱۴۰۳ گفت: معاملات مربوط به این اسناد که به اسناد سبزرنگ معروف هستند، باید به‌صورت رسمی انجام شود و مردم نباید تصور کنند همچنان می‌توانند با تنظیم قولنامه عادی، معاملات معتبر انجام دهند.
وی افزود: مردم برای انجام این معاملات باید به مشاوران املاک مراجعه کنند تا پیش‌نویس قرارداد تهیه و برای ثبت رسمی به دفترخانه ارسال شود یا از قراردادهای یکسان استفاده کنند. این قراردادها متون حقوقی مشخص و دقیقی هستند که توسط قوه قضائیه تهیه شده‌اند و استفاده از آن‌ها می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند.
رفع موانع صدور سند برای اراضی کشاورزی و واحدهای ساختمانی
وزیر دادگستری با اشاره به تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام گفت: قانونگذار برای جلوگیری از تحمیل هزینه به کشاورزان و روستاییان، پیش‌بینی کرده است که دولت اقدامات مربوط به تهیه نقشه و هزینه‌های صدور سند را انجام دهد. در حوزه اراضی کشاورزی، سازمان امور اراضی و در حوزه اراضی روستایی، بنیاد مسکن مسئولیت‌هایی بر عهده دارند.
وی با بیان اینکه اجرای این تکالیف در بخش اراضی کشاورزی به دلیل محدودیت اعتبارات با تأخیر مواجه شده است، افزود: این اقدامات باید با سرعت بیشتری دنبال شود تا مردم بتوانند از مزایای قانون برای دریافت سند رسمی بهره‌مند شوند.
رحیمی همچنین به آیین‌نامه تبصره ۶ ماده ۱۰ اشاره کرد و گفت: این مقرره برای رفع موانع صدور سند واحدهای ساختمانی دارای بدهی یا تخلفات ساختمانی پیش‌بینی شده است. بر اساس این سازوکار، هر مالک می‌تواند با پرداخت سهم مربوط به واحد خود از بدهی یا جریمه، زمینه صدور سند مستقل برای واحدش را فراهم کند؛ حتی اگر سایر مالکان یا سازنده برای پرداخت بدهی‌های خود اقدام نکرده باشند.
صدور شناسه یکتا، راهکاری برای جلوگیری از فروش چندباره واحدهای پیش‌فروش
وی در ادامه با اشاره به تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام اظهار کرد: یکی از مشکلات جدی بازار مسکن، فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر از طریق معاملات عادی بود که پرونده‌های متعدد قضایی و مشکلات گسترده‌ای برای مردم ایجاد می‌کرد.
وزیر دادگستری افزود: بر اساس سازوکار جدید، سازنده باید پیش از آغاز فرایند ساخت، اطلاعات دقیق پروژه از جمله تعداد طبقات، واحدها، متراژ، پارکینگ و انباری را در سامانه ثبت کند و برای هر واحد شناسه یکتای فنی دریافت کند. پیش‌فروش نیز بر مبنای همین شناسه و از طریق دفترخانه انجام خواهد شد.
رحیمی تأکید کرد: با اجرای این سازوکار، امکان فروش یک واحد بیش از تعداد و مشخصات ثبت‌شده از بین می‌رود و تغییر مشخصات پروژه نیز بدون رعایت حقوق خریداران و جلب رضایت آنان امکان‌پذیر نخواهد بود.
ضرورت اطلاع‌رسانی گسترده درباره مهلت‌های قانونی
وزیر دادگستری یکی از موضوعات مغفول در اجرای قانون الزام را اطلاع‌رسانی عمومی دانست و گفت: مردم باید بدانند که این قانون وجود دارد و برای ثبت ادعاها و انجام معاملات رسمی، مهلت‌های مشخصی پیش‌بینی شده است.
وی افزود: افرادی که دارای سند رسمی هستند باید معاملات خود را به‌صورت رسمی انجام دهند و کسانی که فاقد سند رسمی هستند نیز باید برای دریافت سند و ثبت ادعاهای خود اقدام کنند؛ چراکه پس از سپری شدن مهلت‌های قانونی، معاملات عادی نمی‌توانند آثار و اعتبار مورد انتظار را داشته باشند.
رحیمی با اشاره به تصمیم شورای راهبری برای تشکیل شورای اطلاع‌رسانی قانون الزام خاطرنشان کرد: باید از ظرفیت رسانه ها مساجد، پیام‌رسان‌ها و سخنرانی‌ها برای آگاهی‌بخشی به مردم استفاده شود تا هیچ‌کس به دلیل بی‌اطلاعی از قانون و مهلت‌های آن متضرر نشود.
وی در پایان با اشاره به ضرورت اصلاح قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی گفت: یکی از موانع موجود برای صدور سند، الزام به وجود اعیانی در برخی اراضی است. اصلاح این قانون که در کمیسیون قضایی مجلس به تصویب رسیده، می‌تواند زمینه رفع این مانع و تسهیل صدور سند برای مردم را فراهم کند.
رحیمی تأکید کرد: قانون الزام، قانونی مهم با آثار گسترده حقوقی و اجتماعی است و اکنون زمان آن رسیده که در کنار تدوین مقررات و فراهم‌سازی زیرساخت‌ها، اجرای دقیق آن با همکاری همه دستگاه‌ها و اطلاع‌رسانی مؤثر به مردم دنبال شود.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه: قانون الزام، راهبردی برای پیشگیری از دعاوی ملکی و مقابله با کلاهبرداری است
مهدی امیری اصفهانی، در دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با قدردانی از تلاش‌های رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و معاون اول قوه قضائیه در اجرای این قانون اظهار کرد: قانون الزام صرفاً یک قانون ثبتی و تشریفاتی نیست، بلکه از اهمیت راهبردی در ساماندهی داده‌ها، پیشگیری از اختلافات و دعاوی ملکی و مقابله با جرائم مرتبط با اموال غیرمنقول برخوردار است.
وی با اشاره به آثار اعتبار معاملات عادی در نظام حقوقی کشور افزود: رواج معاملات ثبت‌نشده، به‌ویژه در حوزه املاک، پیامدهایی همچون انجام چند معامله نسبت به یک ملک، مشخص نبودن حدود اختیارات فروشنده، پنهان ماندن حقوق خریداران قبلی، افزایش دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال معاملات و اثبات مالکیت را به دنبال داشته است.
امیری اصفهانی ادامه داد: در برخی موارد، تنظیم اسناد عادی و قراردادهای ثبت‌نشده زمینه واگذاری یک ملک به چندین نفر، فریب خریداران در پیش‌فروش ساختمان و ارتکاب جرائمی همچون جعل، تبانی برای بردن مال غیر و کلاهبرداری ملکی را فراهم کرده است.
سه کارکرد محوری قانون الزام در پیشگیری از جرائم ملکی
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه با تشریح اهداف این قانون گفت: قانون الزام با سه کارکرد محوری شفاف‌سازی وضعیت حقوقی املاک، رسمی‌سازی گردش معاملات و کاهش امکان سوءاستفاده ناشی از ابهام و تردید در مالکیت و تعهدات قراردادی، به دنبال پیشگیری از شکل‌گیری اختلافات و جرائم ملکی است.
وی با اشاره به ماده یک قانون تصریح کرد: این ماده بر ضرورت ثبت رسمی معاملات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد تأکید دارد و برای معاملات ثبت‌نشده ضمانت اجراهایی از جمله عدم قابلیت استماع دعاوی و شکایات مرتبط در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری و عدم پذیرش اسناد مربوط در دستگاه‌های اجرایی پیش‌بینی کرده است.
امیری اصفهانی همچنین با اشاره به ماده ۶ قانون گفت: دستگاه‌های اجرایی که از نظر قانونی حق اعلام نظر درباره نقل‌وانتقال املاک را دارند، مکلف به پاسخگویی به استعلامات مربوط هستند و عدم پاسخ در مهلت مقرر، علاوه بر آثار قانونی، می‌تواند موجب مسئولیت و تعقیب متخلفان شود.
تبدیل توافق‌های مبهم به تعهدات رسمی و قابل رهگیری
وی با اشاره به تکالیف دفاتر اسناد رسمی بر اساس ماده ۲ قانون اظهار کرد: دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند به درخواست طرفین، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی را به‌صورت رسمی تنظیم و ثبت کنند تا توافق‌های پراکنده و مبهم به تعهدات رسمی و قابل رهگیری تبدیل شود و زمینه بروز اختلافات و جرائمی مانند کلاهبرداری و فروش مال غیر کاهش یابد.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه افزود: بر اساس مواد ۳ و ۱۱ قانون، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی پس از مذاکرات مقدماتی، مکلف به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه مربوط و ارسال آن به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند هستند و حق تنظیم مستقل سند عادی قرارداد را ندارند. این سازوکار می‌تواند احتمال تقلب، تبانی و اختلافات ناشی از معاملات غیرشفاف را کاهش دهد.
ساماندهی اسناد غیررسمی و کاهش دعاوی آینده
امیری اصفهانی با اشاره به سازوکارهای پیش‌بینی‌شده در مواد ۴، ۵، ۸، ۹ و ۱۰ قانون گفت: نظارت و پایش اجرای قانون، اعلام به‌موقع نتایج رسیدگی مراجع ذی‌صلاح و تعیین تکلیف حقوق و عوارض قانونی، از جمله سازوکارهایی هستند که به تثبیت معاملات، شفاف‌سازی حقوق اشخاص، جبران خسارت زیان‌دیدگان و برخورد با متخلفان کمک می‌کنند.
وی ماده ۱۰ قانون را از مهم‌ترین ظرفیت‌های پیشگیرانه آن دانست و اظهار کرد: ساماندهی اسناد غیررسمی و پیش‌بینی سازوکار ثبت و رسیدگی به ادعاهای مربوط به مالکیت املاک فاقد سند رسمی در یک بازه زمانی مشخص، زمینه رفع ابهام از سوابق قدیمی مالکیت و فراهم شدن مسیر دریافت سند رسمی را ایجاد می‌کند.
وی تأکید کرد: تعیین تکلیف ادعاهای مربوط به املاک فاقد سند رسمی می‌تواند از شکل‌گیری دعاوی ملکی در آینده و تشکیل پرونده‌های متعدد در دستگاه قضایی پیشگیری کند؛ البته ثبت ادعا به‌خودی‌خود به معنای اثبات مالکیت نیست.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه در پایان با تأکید بر ضرورت روزآمدسازی سازوکارهای حقوقی متناسب با تحولات جامعه خاطرنشان کرد: استفاده از ظرفیت‌های فناورانه، شفاف‌سازی فرایندها، اعتباربخشی به معاملات و اتخاذ رویکردهای پیشگیرانه، از الزامات تحقق عدالت و صیانت از حقوق مردم است و قانون الزام می‌تواند نقش مهمی در تحقق این اهداف ایفا کند.
