پایگاه خبری خبر آنی- گروه استان‌ها: در روزگاری که شفافیت و اعتبار اسناد، به مثابه ستون فقرات معاملات ملکی و اقتصادی هر جامعه‌ای محسوب می‌شود، تصویب برخی از قوانین با تبصره‌های جنجالی می‌تواند این بنیان‌ها را سست کند. اخیراً «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» پیرو فرمان تاریخی رهبری معظم انقلاب با هدف ایجاد شفافیت بیشتر در بازار املاک و مستغلات و مقابله با فساد تصویب و ابلاغ شده است، اما گویا در دل این قانون مترقی، تبصره‌ای نهفته است که نه تنها با هدف اصلی آن در تعارض است، بلکه می‌تواند پیامدهای ناگواری برای امنیت معاملات و همچنین آینده صنفی ده‌ها هزار نفر شاغل در دفاتر اسناد رسمی به همراه داشته باشد. «علی نصرت ندری»، رئیس کانون سردفتران و دفتر یاران استان لرستان، در گفت‌وگویی صریح با پایگاه خبری خبر آنی، پرده از نگرانی‌های عمیق جامعه حقوقی در این خصوص برداشته است. او از تبصره‌ای سخن می‌گوید که به زعم وی، معاملات عادی را در بستر الکترونیک رونق می‌دهد و در نهایت، به معنای «خداحافظی» با متخصصین امر یعنی دفاتر اسناد رسمی خواهد بود. این موضوع، زنگ خطری برای تمام فعالان حوزه حقوقی و اقتصادی کشور است.
*مهر: لطفاً در ابتدا توضیحی در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اهداف آن ارائه دهید.
پاسخ: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ تصویب و ابلاغ و از سوم تیر ماه همان سال اجرایی شد. این قانون پیرو فرمان صریح و کم نظیر مقام معظم رهبری در راستای تشخیص مصلحت جامعه، با هدف ایجاد شفافیت حداکثری در معاملات اموال غیرمنقول و انجام تمامی دادوستدها در فضایی روشن و مشخص به تصویب رسید. تمامی ۱۵ ماده و ۲۸ تبصره این قانون بر همین اصل شفافیت و رسمیت معاملات تاکید دارند.
*مهر: اما عمده اعتراض و انتقاد شما به کدام بخش از این قانون است؟
پاسخ: عمده اعتراض متوجه تبصره ۲ ماده ۳ این قانون است. این تبصره یک وصله ناجور و مبنای انحرافی عظیم از تمامی قوانین و مقرراتی است که بر توسعه سند رسمی تأکید و نهادینه شدن آنها را دنبال می‌کنند. بر اساس این تبصره، سازمان ثبت مکلف است دسترسی عموم، اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی، را برای ثبت کلیه معاملات اموال غیرمنقول در بستر سامانه‌های الکترونیک فراهم کند. این رویکرد به وضوح از هدف اصلی قانون الزام و منویات مقام معظم رهبری که تاکید بر اعتبار زدایی از معاملات عادی دارند، عدولی ویرانگر کرده است.
این تبصره بدون شک باعث رونق بی اندازه معاملات عادی می‌شود با این تفاوت که صرفاً یک لباس الکترونیک به آنها می‌پوشاند ولاغیر و علی رغم مکانیزه کردن آنها هیچ تغییری در اعتبار و رسمیت این اسناد در راستای فساد زدایی و دوام و قوام پیشگیرانه ایجاد نمی‌کند. چرا که این معاملات اصولاً در تعریف قانونی سند رسمی نمی‌گنجند. وقتی که ما با حقوق و اموال، جان و ناموس مردم سروکار داریم و این مفاهیم در قانون اساسی محترم شمرده شدند، می‌بایست در اولین درجه، با حفاظت و صیانت از مال و ناموس و جان مردم، شأن اجتماعی و اقتصادی و حقوقی آنها را ارتقا بدهیم اما، مشاهده می‌کنیم که در این قانون، مقنن به طرز عجیبی به یک‌باره از خواسته اصلی مردم و مورد تاکید رهبری عدول کرده و تمام معاملات عادی را ملبس به لباس رسمی ولی فاقد شرایط رسمیت کرده است. جامعه آگاه شود که بر اساس این قانون و در این وانفسای کلاهبرداری‌های شبکه‌ای و حفره‌ها و خلاءهای فراوان، افراد می‌توانند با گوشی خود املاک را خرید و فروش کنند و باید گفت وامصیبتا. اینجاست که ما به عنوان متخصصین و کسانی که عمق خطرات ناشی از رواج اسناد عادی در لباس الکترونیک را درک می‌کنیم، با واضعان تبصره ۲ ماده ۳ این قانون اختلاف نظر اساسی پیدا کرده و اعلام خطر و استمداد برای جلوگیری از فاجعه می‌کنیم. این قانون علی‌رغم تمام خوبی‌هایی که دارد، با این تبصره استثنایی که برخلاف جریان کل قانون است، با هدف تسهیل معاملات، در واقع رواج اسناد عادی را در بستر الکترونیک، بدون نظارت نمایندگان قانونی حاکمیت، در پی دارد.
*مهر: نقش دفاتر اسناد رسمی در این تبصره چگونه دیده شده است؟
پاسخ: نقش دفترخانه در این تبصره به شدت تقلیل یافته و در حد یک «رفع محدودیت» دیده شده است. در صورتی که در معاملات اموال غیرمنقول، احراز رضا، قصد و نبود اکراه، اهلیت و مهم‌تر از همه مشاوره حقوقی و آگاهی بخشی در قبل از انجام معامله وظیفه اصلی دفترخانه‌ها است.
در کمال تعجب همه این موارد حذف و رد و بدل شدن یک پیامک یا یک کد چند رقمی که برای طرفین ارسال می‌شود جایگزین آنها شد، اصولاً در چارچوب مقررات حقوقی ایران تاکنون چنین نادیده انگاری نقش متخصصین بی سابقه است.
متأسفانه این تبصره حامیانِ تریبون به دست زیادی دارد که کلیت قانون را رها و به همین تبصره خطرناک چسبیده‌اند. علی رغم تأکیدات مؤکد سخنگوی محترم سازمان ثبت دال بر بی‌اعتباری این معاملات و لزوم ثبت آنها در دفاتر اسناد رسمی می‌بینیم که آئین‌نامه اجرایی این تبصره چیز دیگری می‌گوید و نقش سردفتر را در قراردادهای یکسان به صفر رسانده است. آئین‌نامه صرفاً نقش رفع محدودیت را برای دفاتر قائل شده است؛ یعنی پس از انجام معامله، خلاصه‌ای از آن به اداره ثبت می‌رود و بدون دخالت حقوقی سردفتران کار تمام می‌شود. حتی برای معامله دوم هم، یک تیک باید از روی سامانه الکترونیک برداشته شود که آن تیک هم توسط هر دفتر. در این حد معاملات را از دفترخانه گرفته و در واقع معاملات عادی را رواج می‌دهند.
*مهر: تبعات این تبصره برای آینده معاملات و نظام قضائی کشور چیست؟
پاسخ: نگرانی ما این است که با جا افتادن قراردادهای یکسان، دادگاه‌ها مملو از دعاوی متعدد علاوه بر ده‌ها میلیون پرونده ملکی موجود شوند. به عنوان مثال، تصور کنید شخصی با سوءاستفاده از گوشی پدربزرگش و احراز هویت از طریق پیامک، ملک او را انتقال دهد. در این صورت، هیچ دعوایی مبنی بر اکراه یا سوءاستفاده در دادگاه پذیرفته نخواهد شد، چرا که قانون عملاً راه‌های ابطال این معاملات را نیز از بین برده است.
اینها توالی فاسد و محتمل الوقوع هستند و مشخص نیست چه کسانی پشت این ماجرای قراردادهای یکسان هستند و چرا مردم را به سمت ایجاد تزلزل در معاملات و در نهایت طرح شکایات حقوقی فراوان سوق می‌دهند. وظیفه بنده و تمامی همکاران سردفتر این است که این نکات را گوشزد کنیم. اینها از انحرافات قانون الزام هستند. این قانون علی‌رغم خوبی‌ها و نکات مثبت زیادی که دارد، متأسفانه از اصول قانون‌گذاری و تفسیر انحرافاتی نیز دارد. این انحرافات، چه عمدی باشد چه غیرعمدی، به وضوح از مصلحت جامعه و خواسته مقام معظم رهبری فاصله فراوان دارند.
تمامی کانون‌های استانی سردفتران و دفتر یاران تلاش می‌کنند این موضوعات خطر آفرین را با سازمان ثبت به عنوان نهاد پیشرو در اجرای این قانون منتقل نمایند. چندین جلسه با معاون محترم قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت در این خصوص برگزار و نظر تخصصی ایشان نیز بر ضرورت ثبت قراردادهای یکسان در دفاتر اسناد رسمی است لیکن ملاک قانون است، نه اظهار نظرات شفاهی و غیر مکتوب. این انحرافات قانونی مسبوق به سابقه هستند. به عنوان مثال با وجود یک کلمه «می‌تواند» در ماده ۲۹ آئین‌نامه راهنمایی و رانندگی، صلاحیت ذاتی تنظیم سند خودرو از دفاتر اسناد رسمی بدون تصویب یک قانون جدید و صرفاً با رسانه بازی و عوام فریبی سلب و به یک شرکت خصوصی واگذار گردید که به زعم اکثریت حقوق‌دانان هم اکنون تمام نقل و انتقالات خودروها برخلاف نص صریح قانون هستند.
*مهر: این کاهش اختیارات چه تأثیری بر وضعیت شغلی سردفتران خواهد داشت؟
پاسخ: ما از یک سو در نتیجه قانون زیانبار تسهیل صدور مجوزهای کسب و کار با حجم زیادی از جوانان تحصیل‌کرده‌ای مواجهیم که با هزار امید و آرزو به این شغل روی می‌آورند، و از سوی دیگر، روز به روز صلاحیت‌های ذاتی دفاتر اسناد رسمی یکی پس از دیگری سلب می‌شوند. نگرانی ما بیشتر بر این موضوع است که اگر قرار است صلاحیت‌های دفاتر را بگیرند و آنها را حذف کنند، چرا این همه جوان آرزومند را به این شغل متزلزل جذب می‌کنند؟ آیا نتیجه‌ای جز ناراضی سازی دارد؟
هزینه مالی برای تأسیس یک دفترخانه در یک شهر کوچک هم اکنون حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است و نیازمند به اجاره مکانی با حداقل ۵۰ متر مساحت و تجهیزات کامل (میز، کامپیوتر، کارمند) است که همه اینها هزینه‌بر هستند. جوانی که بیکار است، با وام و قرض وارد این حرفه می‌شود تا در نهایت پس از چند ماه، با فقدان شدید درآمد و دچار سرخوردگی شدید شود. این چه توجیهی دارد؟ چرا مقنن نباید جوابگوی این قانون‌هایی که بدون کارشناسی نباشد؟ چرا جوانان ما با هزاران امید می‌بایست چنین سرخورده شود؟
نگرانی ما بیشتر به خاطر جوانان زیادی است که وارد این حرفه شده‌اند و اکنون به شدت دچار سرخوردگی هستند. وقتی تعداد دفاتر زیاد می‌شود و صلاحیت‌ها کاهش می‌یابند، ادامه فعالیت آنها دشوار می‌گردد و زمینه نارضایتی و بدبینی و سوق دادن جامعه به سمت تخلف و ازدیاد جرایم و پرونده‌ها مهیا می‌شود.
هدف از این اقداماتِ نارضایتی آور مبهم و معلوم نیست چرا قانون گذار صلاحیت‌ها را از دفاتر اسناد رسمی با وجود سابقه روشن قریب به یکصد ساله که اعتماد ساز بوده و هستند، می‌گیرد و در عین حال تعداد دفاتر را افزایش می‌دهد؟
وجه مشخص و ملاک اعتبار و اتقان و سلامت نهاد دفاتر اسناد رسمی، اعتماد بی چون و چرا و بسیار بالای مردم برخلاف دیگر مشاغل مرتبط با حوزه املاک و مستغلات است. روند سال‌های اخیر نیز نشان داد که بسترهای الکترونیک برای معاملات بسیار نا امن و مستعد برای کلاهبرداری‌های کلان است. فلذا تعقل قانونی و مصلحت اندیشی اجتماعی که ملاک صدور فرمان تاریخی رهبری نیز بود، همه و همه حکم می‌کنند که تغییر رویکردها در خصوص قراردادهای یکسان اجتناب ناپذیر بوده و هر روز تعلل در انجام آنها به معنای بردن جامعه در دهانه پرتگاه حقوقی راجع به مالکیت‌ها و سرپناه‌ها و حقوق ایشان است.
