به گزارش خبرنگار قضائی پایگاه خبری خبرآنی؛ نظام حقوقی کشور ما به اسناد رسمی عادی رسمیت میدهد اما این رسمیت بخشیدن باعث بروز بخشی مشکلات در همین نظام حقوقی و نیز روند معاملات اموال غیرمنقول بین شهروندان میشود. بر همین اساس جمعی از حقوقدانان به دنبال آن هستند که رسمیت بخشی را از اسناد عادی حذف کنند.
طبق اعلام رسمی مقامهای قضائی حدود 70 درصد از پروندههای تشکیل شده در دادگاههای حقوقی کشور با موضوعیت اسناد عادی مطرح شدهاند که اگر رسمیت این اسناد برداشته شود، ضمن رفع اطاله دادرسی در دستگاه قضائی بسیاری از مشکلات حقوقی مردم نیز رفع خواهد شد. اعتبار بخشیدن به سند عادی همچنین هزینههای بسیاری را به دولت تحمیل میکند و یا دولت را از دستیابی به درآمدهای مشروع هنگفتی محروم میسازد و همین عامل، سبب محروم شدن قاطبه مردم از خدمات بسیاری است که ذیل رسمی شدن اسناد میتواند به بخش بزرگی از جامعه ارائه شود.
از جمله شخصیتهای حقوقی که به دنبال اعتبارزدایی از اسناد عادی و رسمیت بخشیدن تنها به اسناد رسمی را مورد مطالعه خود قرار داده، مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی است که در این باره طرحی را آماده کرده تا با ارائه آن به مجلس، از اسناد عادی اعتبار زدایی شود که نیازمند تصویب در صحن مجلس و تأیید در شورای نگهبان است. در این صورت شاهد اتفاقات خوبی در حوزه معاملات اموال غیرمنقول ـ خانه و زمین ـ خواهیم بود که از جمله فواید آن ممانعت از کلاهبرداریهای از پیش برنامهریزی شده، جلوگیری از پولشویی و زمینخواری و ایجاد مانع برای سوء استفاده از عرف معمول در بستر معاملات است.
"طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی" در مرکز پژوهشهای مجلس توسط دکتر مهدی عبدالملکی، رئیس دفتر حقوقی این مرکز در حال مطالعه و پیگیری است که در مصاحبه تفصیلی با پایگاه خبری خبرآنی، ضمن معرفی روند اعتبار دادن به اسناد رسمی و عادی در کشور، به تشریح آسیبهای اعتباربخشی به اسناد عادی پرداخته و فواید به رسمیت شناختن تنها اسناد رسمی را توضیح داده است.
پیش از این بخش نخست این مصاحبه با عنوان فاجعهای به نام "اسناد عادی"/ پولشویی، زمینخواری و کلاهبرداری پیامد رسمیت بخشیدن به اسناد عادی منتشر شد و حالا بخش دوم گفتوگو منتشر میشود:
خبرآنی: منطق حکم میکند که اعتبار باید از آن "سند رسمی" باشد؛ این اعتبار سند عادی از کجا آمده است؟
ببینید! برخی نگاه اشتباه دارند و میگویند سند عادی معتبر است اما باید توجه کنیم که همعرض سند رسمی است؛ نگرانی ما این نیست که سند رسمی معتبر نیست نگرانی ما این است که سند عادی همعرض سند رسمی شده و به آن اعتبار بخشیده شده است و در محافل دیگر نیاز و الزامی برای ارائه سند رسمی نیست!
خبرآنی: البته خبر داریم که در قوه قضائیه و در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقداماتی برای اعتبارزدایی از اسناد عادی در حال انجام است؛ به ویژه اینکه طبق اعلام رسمی دستگاه قضائی بیش از 60 درصد پروندهها در محاکم مرتبط با اسناد عادی است؛ کارهایی هم در حال انجام است مانند طرح ملی کاداستر یا حدنگاری اراضی.
بله؛ در سازمان ثبت اسناد پروژه کاداستر در حال اجراست اما سؤال این است که کاداستر چه میکند؟ کاداستر میآید مشخصات دقیق و هندسی پلاکی را درمیآورد و روی نقشه میگوید این پلاک به شرط اینکه قابل سرچ هم باشد متعلق به چه کی است. فرض کنید ما کاداستر را کامل و دقیق و بدون نقص در کشور پیاده کردیم، وقتی معامله عادی را معتبر بدانیم مالکیتها دوباره معلوم نخواهد بود. شما کد ملی خود را وارد میکنی برای اینکه بدانی چند ملک دارید، باز تا زمانی که اسناد عادی کارکرد خودشان را داشته باشند، معلوم نخواهد شد. پس کاداستر به تنهایی به این موضوع کمک نمیکند و لازمه همه اینها لزوم عدم اعتبار سند عادی است.
خبرآنی: آیا میتوان قیدی برای سند عادی تعریف کرد که مرجع بالادستی به آن رسمیت بینابینی دهد؟
ما در مرکز پژوهشهای مجلس به این رسیدیم که هر کس میخواهد انتقال مال غیرمنقول انجام دهد باید معاملهاش را نزد مرجعی ثبت کند؛ حالا این مرجع چه کسی باید باشد؟ همین دفتر اسناد رسمی باشد یا اینکه باید توسعهاش بدهیم و بگویم مثلاً دفاتر هم میتوانند؟ اینها مبحث دیگری است و ما الان داریم روی اساس اینکه اصلاً سند عادی معتبر نیست کار میکنیم چون عرض میکنم که نباید باشد و تا وقتی ما عدم اعتبار را از بین نبریم با معضلات آن مواجه هستیم.
خبرآنی: فرض بر این است که خریدار اموال غیرمنقول سراغ اسناد رسمی برود؛ اما برخی تشریفات مانند حضور در دفتر اسناد رسمی و مواجهه با بعضی ارگانهای دولتی و شهری و پرداخت برخی هزینهها یک راه ساده را پیش پای خریدار میگذارد، اتکا به سند عادی که در محاکم قضائی هم مورد تأیید قاضی است؛ بهتر نیست برای اعتبارزدایی از اسناد عادی سراغ بسترسازیهای لازم برویم؟
در طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی سعی بر این بوده جامعنگری لحاظ شود؛ مصرفکننده با حسننیت دنبال این است که از اسناد رسمی بهرهمند شود اما آنها که سوءنیت دارند اصلاً دنبال این نیستند و نمیخواهند که سراغ سند رسمی بروند.
باید بیاییم آسیبشناسی کنیم که مشکل افرادی که سند رسمی ندارند، چیست؟ بیایید دوباره مرور کنیم؛ برخی از آنها رفتهاند و اموال ملی را خریده یا تصرف کرده و ساختهاند. شامل چند طیف هم میشوند؛ بعضی حاشیهنشین بودند، بعضی هم مسولان و اغنیای در رژیم گذشته بودند؛ زمین بزرگی بوده که آمدهاند تفکیک کرده و خانه ساختهاند که چند دست چرخیده تا به زمان کنونی رسیده است. سند مادر این ملک به نام یک نفر موجود است اما اینها دیگر نمیتوانند سند بگیرند و بر اساس اسناد عادی خرید و فروش میشود. اراضی کشاورزی هم اینطوری است. مجوز تفکیک و ساخت به این اراضی داده نمیشود که مالک اقدام به قطعهبندی و فروش آن میکند که چند دست میچرخد و در آخر کار دیگر مالک اصلی را کسی نمیشناسد و ارتباطی هم با او ندارند. پس کسانی که سند عادی دارند، طیفهای مختلف و متعددی هستند که هر کدام باید آسیبشناسی شود که چرا به اینجا رسیده است و باید برای هر کدام راهکاری حقیقت ارائه شود؛ اما گام اول این است که سند عادی را از دور خارج کنیم.
خبرآنی: پس شما قائل به راه بینابینی نیستید و به دنبال این هستید که حتماً سند عادی را از دور خارج کنید؟
بله!
خبرآنی: آیا میتوان روزی را تصور کرد که اعتبارزدایی از اسناد عادی شکل قانونی به خود بگیرد؟
برخی میگویند به جای دفترخانه، بنگاههای معاملات املاک را مأمور این کنیم که معاملات با اسناد عادی را با کد پیگیری ثبت کنند و بر اساس آن یک دفتر املاک تهیه شود اما خریداران ترجیح میدهند که الان اسناد در صورت تنظیم شدن در دفترخانه ثبت شوند. باید به دنبال این بود که اسناد عادی را اعتبارزدایی کنیم؛ شورای نگهبان این را خلاف شرع میداند و معتقد است معاملاتی که بر اساس توافق خریدار و فروشنده انجام شود، صحیح است و اسناد عادی را به رسمیت میشناسد و اینکه دادگاه، سند عادی را نپذیرد را خلاف شرع و خلاف قانون اساسی میداند.
خبرآنی: پس یک اشکال فقهی در میان است؛ اینکه طبق شرع اسلام، معامله بر اساس رضایت دو طرف است نه نوع سندی که معامله در آن ثبت شده است.
بله! بر اساس احکام فقه، وقتی دو تا آدم عاقل و بالغ بر معاملهای به توافق میرسند، این معامله رسمیت دارد.
خبرآنی: پس اعتبارزدایی از اسناد عادی امری سخت به نظر میرسد!
ببینید نگاه ما این است که ما فقط احکام اولی نداریم؛ بلکه احکام ثانوی هم داریم. به حسب ظاهر شورای نگهبان احکام اولی را تشخیص میدهد و تشخیص اینکه مصلحت چیست، با مجمع تشخیص مصلحت نظام است. اگر مجلس موضوعی را مورد اصرار قرار دهد در نهایت مجمع بر اساس مصلحت تصمیم خواهد گرفت و البته بارها این اتفاق افتاده است.
خبرآنی: الان طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی در چه مرحلهای هست؟
اصل این مصوبه برای مجلس قبل است که الان به این مجلس رسیده است؛ الان تصویب شده و به شورای محترم نگهبان رفته که شورا به آن ایرادات فقهی گرفته و به مجلس برگردانده است. حالا مجلس یا باید نظر شورای نگهبان را بپذیرد و تمکین کند یا اینکه آن را به مجمع ارسال کند که نظر ما در مرکز پژوهشها این است.
خبرآنی: چرا اصرار دارید که حتماً تصویب شود؟
این برای ما اثبات شده که سند عادی مفسده زیادی دارد پس لازم است سراغ سند رسمی برویم.
خبرآنی: شما معایب اسناد عادی را برشمردید اما جایگاه این اسناد در فرهنگ و زیستاجتماع مردم کشور نهادینه شده است؛ اعتبارزدایی از اسناد عادی چالشهای مختلف اجتماعی ایجاد نمیکند؟
ما هم میدانیم که این کار چالشهای زیادی دارد! برخی میگویند اگر بخواهید اسناد عادی را باطل کنید شامل تعداد پرشماری سند میشود و اگر بخواهید همه آنها را باطل کنید نظام اجتماعی از بین میرود؛ به هر حال حکومت مستقیم یا غیرمستقیم سند عادی را به رسمیت شناخته و مردم هم با اتکا به اینکه دادگاه اسناد عادی را میپذیرد، اموال غیرمنقول خود را با سند عادی خریدهاند و نمیشود به راحتی اسناد عادی را اعتبارزدایی کرد.
خبرآنی: مشکل دیگری هم وجود دارد. به فرض اینکه بگوییم اسناد عادی به اسناد رسمی تبدیل شوند که این کار در دفاتر اسناد انجام میشود اما همین دفاتر اسناد رسمی را بر اساس اسناد رسمی تنظیم میکنند نه اسناد عادی! این معضل را چگونه میتوان رفع کرد؟
طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی آمده تا تمام مشکلات را حل کند و برای همه آنها راهکار داده است؛ فرض کنید یک سند اصلی به نام من است و کاداستر هم درست است و میخواهم با شخصی معاملهای انجام دهم. برای انجام این کار باید در دفتر اسناد رسمی حاضر شویم. دفترخانه اعلام میکند که بیرون از دفترخانه همه کارها و توافقات لازم را انجام دهید و برای تنظیم سند تشریف بیاورید. من یک قسط معامله را پرداخت میکنم؛ الان چه سندی پیش من است؟ اگر طرف معامله دیگر حاضر به معامله نشود، چه باید کرد؟ پس برای سند رسمی هم چالشهای زیادی دارد. حالا نویسندگان طرح اعتبارزدایی اسناد عادی احتمالها را احصا کرده و برای همه آنها راهکار ارائه دادهاند.
در این طرح پیشبینیهایی شده تا جامعه دچار چالش عظیمی نشود اما در نهایت باید برخی اشکالات را به جان بخریم. مثل بدنی که دچار عفونتی شده و باید برای آن درمانی انجام شود، برای اعتبارزدایی از اسناد عادی هم باید بهترین درمان را انتخاب کنیم؛ گاهی اوقات جراحی لازم است که با خونریزی و درد و حتی نقص عضو همراه است اما اگر درمان را آغاز نکنیم بعد از مدتی شیرازه و نظم جامعه از بین میرود.
خبرآنی: اگر از سند عادی اعتبارزدایی نشود، چه الزامی به تنظیم سند رسمی است؟
اگر اعتبار سند رسمی واقعاً الزام ندارد، باید سازمان ثبت را تعطیل کنیم کما اینکه برخی از کشورها حسب ظاهر این سازمان را ندارند و طور دیگری حل کردهاند که جای این بحث نیست؛ میخواهم بگویم که رفتار ما در این موضوع اصلاً درست نبوده و یکی از اشتباهاتی که نمیتوان از آن دفاع کرد، این است که ما با اعتبار بخشیدن به اسناد عادی برای کشور چالش درست کردهایم؛ حالا هم هر چه قدر تأخیر کنیم چالشهای ما بیشتر میشود و زمینخواری تنها یکی از تبعات آن است.
خبرآنی: به راهکارهای طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی برای رفع اشکالات موجود اشاره کردید. این راهکارها چیست؟
اجازه دهید ماده به ماده توضیح دهم؛ ماده یک این طرح میگوید تمام معاملات و حقوق و منافع اموال غیرمنقول باید ثبت شود و اگر ثبت نشود آن معامله باطل است و در دادگاه هم به رسمیت شناخته نمیشود.
خبرآنی: همین جا اجازه دهید موضوعی را مطرح کنیم؛ یعنی معاملات قبلی بر اساس سند عادی را باطل شده اعلام خواهید کرد؟!
نه! قانون برای بعد از تصویب اجرا خواهد شد؛ حالا که موضوع میخواهد رسانهای شود، مردم نگران نباشند؛ در حقیقت دامنه این قانون رشد میکند و بعد از تصویب قانون همه معاملات راجع به اموال غیرمنقول باید ثبت شود؛ معاملاتی که قبلاً بر اساس اسناد عادی انجام شده، سر جایش است.
خبرآنی: در این صورت آنهایی که میخواهند معاملات را همچنان بر اساس اسناد عادی انجام دهند، تاریخ سند را به تاریخ قبل از تصویب قانون ذکر میکنند و به این ترتیب میتوانند از قانون فرار کنند!
اولاً میدانید که این کار جعل محسوب میشود و جرم است و مجازات انجام این فعل جعل در قانون اعتبارزدایی تشدید شده است؛ به هر حال مشکلاتی هست که نمیتوان کاری برای حل آن انجام داد؛ به هر حال تنها کاری که کردیم این است که گفتیم کسانی که قبل از تاریخ تصویب معاملهای انجام دادهاند، موظف هستند ظرف یک سال سند عادی خود را در سامانه مربوطه ثبت کنند یعنی در نهایت این جاعلان و تبانیکنندهها یک سال فرصت دارند تا جعل و تبانی را انجام دهند اما بعد از آن در باغ جعل و تبانی بسته میشود!
برخی اشکال میکنند که تعداد جعلها یک دفعه زیاد میشود که برای پاسخ دو استدلال داریم؛ یکی اینکه راه این جعل همیشه باز است و ما فقط مدت آن را محدود و مجازات آن را تشدید میکنیم؛ از طرفی اگر قوه قضائیه پای کار بیاید و سفت و سخت برخورد کند، احتمال جعل هم پایین میآید ...
پایان بخش دوم ....
