به گزارش گروه اقتصادی پایگاه خبری خبرآنی، هادی عباسی مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی در نشست بررسی ابعاد پولی طرح مسکن مهر اظهار کرد: ارزیابی مسکن مهر در چند محور قابل انجام است. آمایش سرزمین، اقتصاد مسکن از بعد خانوار و از بعد بنگاه، اقتصاد کلان شاخص‌های تورم، رشد و اشتغال و عدالت، شهرسازی و معماری، مباحث عمران از جمله صنعتی سازی و مقاوم سازی از جمله جنبه‌های بررسی مسکن مهر است که در جای خود قابل بررسی است.
وی با یادآوری اینکه مسکن مهر شامل 4 میلیون واحد مسکونی است که حدود 2 میلیون و 250 هزار واحد در شهرها و یک میلیون و 750 هزار آن در روستاها بوده است، افزود: یک میلیون و 750 هزار مسکن روستایی به نوعی نوسازی مسکن روستایی بوده است و به هیچ عنوان مسئله نبود زیرساخت برای آن قابل بررسی نیست. 250 هزار واحد فرسوده، یک میلیون هم زمین‌های ملکی بوده است. بنابراین تنها یک میلیون واحد مسکونی از سوی دولت تأمین زمین شده است. در دو نقطه شامل مناطقی در نزدیکی شهرها و دیگری ایجاد شهرهای جدید بوده است.
وی ادامه داد: از بعد تسهیلات ابتدا بر اساس بند قانون بودجه سال 1386، یک سهمیه ای برای بانک‌ها تعیین شد که هرکدام از آن ها به مسکن مهر تسهیلات پرداخت کنند. در اجرا متوجه شدیم بانک ها هیچ علاقه‌ای به تسهیلات دهی در بخش مسکن ندارند. این درحالی است که در تسهیلات مسکن به دلیل در رهن بودن ملک، تأخیر در پرداخت بسیار کم است. اما نظام بانکی به طور کلی علاقه‌ای به دادن تسهیلات بلندمدت نیست و به تسهیلات بسیار کوتاه مدت متمایل است. علاوه بر این بانک‌ها علاقمند به دادن تسهیلات خرد نیستند و آن را به نسبت آورده بسیار پرزحمت می‌دانند. بانک علاقه دارد به جای 50 وام 20 میلیون تومانی، یک وام یک میلیارد تومانی بدهد و زحمت کمتری بکشد. این درحالیست که تسهیلات خرد نرخ نکول کمتری دارد و تسهیلات کلان نرخ نکول و معوقی بیشتری دارند.
وی بیان کرد: پدیده سوم در نظام بانکی این بود که بانک‌ها می‌توانند در تسهیلات کلان نرخ سود بیشتری مطالبه نمایند و از شیوه‌های جالبی برای این کار استفاده می‌کنند. به طور مثال به یک نفر 2 میلیارد تومان تسهیلات می‌دهد ولی به بهانه نداشتن وثیقه قابل قبول، بلوکه کردن 20 درصد این مبلغ را شرط اعطای وام قرار می‌دهد و عملا سود بالاتری دریافت می‌کند.
به گفته وی، دولت وجوه اداره شده ای در بانکی قرار داده بود وبانک مورد نظر متعهد شده بود به میزان 2 برابر مبلغ بلوکه شده، تسهیلات خرد در قالب مسکن مهر به مردم پرداخت کند. اما این بانک از دادن تسهیلات خرد مسکن مهر به مردم خودداری می کرد درحالیکه به وکلا و پزشکان و کارمندان برخی ادارات وام پرداخت می‌کرد. در این شرایط دولت هم اهتمامی برای فشار به سیستم بانکی برای تسریع در روند پرداخت تسهیلات مسکن مهر نداشت؛ چراکه انگیزه ای برای این کار نداشت.
شکست بازار مسکن
مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی همچنین اظهار کرد: دولت‌های مختلف دنیا با وجود اختلاف نظر درخصوص مسائل اقتصادی، همگی درخصوص نقش آفرینی دولت در بخش مسکن و تسهیل ساخت و ساز آن متفق القول هستند و به طور ویژه برای آن برنامه ریزی کرده اند. اما در ایران ما از همه کشورهای جهان لیبرال تر شده ایم و بخش مسکن را رها کرده ایم.
عباسی افزود: نکته دیگر اینکه بانک‌های خصوصی اساسا فقط به زیرمجموعه‌های خود تسهیلات می‌دهند و بسیاری از آن‌ها هم با انحراف منابع به خرید ارز و خروج سرمایه از کشور منجر میشود. بنابراین نباید دست بانک‌ها، خصوصا بانک‌های خصوصی را در تسهیلات دهی باز بگذاریم و از طرف دیگر جلوی اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر را بگیریم.
وی تاکید کرد: در شرایط کنونی کشور احیای بافت فرسوده نیاز به زیرساخت‌ها و نهادهای خاص دارد که ما از آن بی بهره ایم و اگر دیگر کشورها در این زمینه موفق شده‌اند، نهادهای مخصوص آن را ایجاد کرده‌اند. درحالیکه صرفا با وام بانکی امکان احیای بافت فرسوده فراهم نیست. بنابراین اینکه دولت از مسئله ساخت مسکن کنار گذاشته شود و احیای بافت فرسوده در اولویت قرار بگیرد یک مسئله انحرافی است.
وی یادآور شد: نکته دیگر اینکه در زمان اجرای طرح مسکن مهر، به واسطه تزریق منابع مالی پرقدرت بانک مرکزی، بخشی از بدهی بانک‌های تجاری به بانک مرکزی پرداخت شد و به این ترتیب مسکن مهر حتی در کاهش میزان اضافه برداشت بانک‌ها از منابع بانک مرکزی هم نقش داشت. در واقع اجرای طرح‌های فعالانه‌ای همچون مسکن مهر موجب میشود روند اضافه برداشت بانک‌ها از منابع بانک مرکزی معکوس شود و در عوض بانک‌ها بخشی از بدهی‌هایشان به بانک مرکزی را نیز پرداخت کنند.
نکته بسیار مهم دیگر اینکه بسیاری از کشورها، از جمله آلمان بعد از جنگ جهانی دوم و یا آمریکا بعد از بحران سال 2007، از سیاست‌های فعالانه پولی و با استفاده از پایه پولی برای ایجاد رونق اقتصادی و توسعه و اشتغال بهره برده اند و اسم آن را «سیاست‌های نامتعارف پولی» گذاشته‌اند. با وجود این، این کشورها به کشورهای درحال توسعه تأکید می‌کنند از سیاست‌های پولی استفاده نکنید.
وی تاکید کرد: در پایان دوره اجرای طرح مسکن مهر، به روش‌هایی رسیده بودیم که صرفا با استفاده از منابع مالی مردم و منابع مالی بانک‌ها و بدون منابع مالی دولت و یا پایه پولی بانک مرکزی، پروژه‌های کلان مسکن با شرایط مناسب و با قیمت تمام شده پایین اجرایی میشد که نمونه آن مسکن ویژه تهرانسر است. اما با شروع دولت جدید در سال 92، نه تنها از بازپرداخت اقساط منابع مسکن مهر برای تداوم روند ساخت مسکن استفاده نشد و به بانک مسکن واگذار شد، بلکه روش های جدید ساخت مسکن بدون منابع مالی دولت و بانک مرکزی هم پایان داده شد.
وی با بیان اینکه اینکه گفته میشود مسکن مهر موجب افزایش تورم شده است اتفاقا برعکس واقعیت است، یادآور شد: در دوره مسکن مهر با وجود شوک تحریم‌ها و سمت عرضه، به دلیل کاهش چشمگیر قیمت مسکن ناشی از اجرای طرح مسکن مهر، بخش مسکن به عنوان لنگر تورمی عمل کرد و از افزایش میزان تورم به نرخ‌های بالای 40 درصد جلوگیری کرد. درحالیکه در دوره‌های قبل و بعد از آن سابقه تورم‌های بالای 45 درصد وجود دارد. بازار مسکن دچار شکست بازار است و حتما دولت باید در این بازار نقش آفرینی کند و شرایط را برای سالم سازی بازار و حرکت به سمت کاهش قیمت تمام شده و افزایش میزان تولید و ساخت مسکن فراهم کند.
مشاور اسبق وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه یکی از مباحث مغفول در بحث مسکن مهر ایجاد رشد اقتصادی بود که از قبل ساخت مسکن در این طرح ایجاد شد، گفت: از بُعد تورمی و افزایش نقدینگی آمارها نشان می‌دهد در دوره‌های مختلف همه دولت‌ها میزان افزایش نقدینگی در کشور تقریبا ثابت است و اجرای پروژه کلانی همچون مسکن مهر اثری در افزایش این رشد نقدینگی ندارد. با وجود این در یک دوره این افزایش نقدینگی با ساخت 2 میلیون مسکن همراه میشود و در دوره‌های دیگر به هیچ عنوان نمی‌توان افزایش پایه پولی و نقدینگی را به اقدامی در سطح ملی نسبت داد. در واقع در دوره مسکن مهر افزایش نقدینگی یک نمود خارجی داشت که آن ساخت مسکن مهر بود. در واقع در این دوره افزایش نقدینگی به رشد اقتصادی منجر شد؛ سئوال اساسی اینجاست که اتفاقا در دوره‌های دیگر خلق پول و نقدینگی به چه رشد اقتصادی منجر شد.
عباسی تصریح کرد:به طور کلی عدم همکاری بانک‌ها در ابتدای شروع کار مسکن مهر یکی از مهم‌ترین موانع این طرح بود. پیش از شروع مسکن مهر در دولت اقای احمدی نژاد، طرح دیگری با عنوان پروژه‌های زود بازده اجرایی شده بود.
در پروژه مسکن مهر هم به طور طبیعی بانک مسکن مسئول پرداخت وام شد و قرار بر این شد که از خط اعتباری بانک مرکزی برای این کار استفاده شود. در ابتدا قرار بر این بود که برای جلوگیری از انحراف منابع، تسهیلات در چند نوبت پرداخت میشد و اولین پرداختی هم پس از احداث فوندانسیون پرداخت میشد.
به گفته وی، نکته دوم اینکه بررسی آماری میزان نقدینگی در کشور نشان می‌دهد تقریبا در تمامی دولت‌ها در دهه‌های اخیر اقتصاد ایران یک رشد نقدینگی 22 تا 26 درصد داشته است. بنابراین طرح مسکن مهر عملا تأثیر قابل توجهی در افزایش میزان نقدینگی کشور نقش قابل توجهی نداشته است و عملا حتی اگر این پروژه هم اجرایی نمیشد، میزان افزایش نقدینگی تقریبا به همین میزان محقق میشد.
بازپرداخت 25 هزار میلیارد تومان از خطر اعتباری مسکن مهر
وی با اشاره به اینکه خط اعتباری مسکن مهر 45 هزار میلیارد تومان بود و مردم به مرور آن را بازپرداخت کردند، بیان کرد: تا امروز 25 هزار میلیارد تومان از آن بازپرداخت شده است. استفاده از بازپرداخت همین پروژه‌ها برای تداوم روند ساخت مسکن در مسکن مهر و دیگر طرح‌ها، یک فرصت طلایی بود که دولت از سال 92 به بعد آن را از دست داد و عملا این فرصت طلایی به بانک مسکن داده شد تا به نحوی که دوست دارد از منابع بازپرداختی مسکن مهر استفاده کند که این یک اشتباه راهبردی بود و باید از این منابع برای توسعه ساخت مسکن در کشور استفاده میشد. این کار موجب کاهش سالانه یک میلیون شغل در کشور شد که میتوانست با ساخت سالانه 500 هزار مسکن در کشور ایجاد شود.
وی گفت: ساده ترین کار در کشور ساخت یک خانه یک طبقه روستایی است. الان دست کم 2 میلیون واحد روستایی غیرمقاوم داریم که با ساده ترین زلزله ای خراب میشود. اگر این اقساط بازپرداختی برای بازسازی مسکن روستایی استفاده شود، مزایایی همچون اشتغال، کاهش مهاجرت به شهرها، مقاوم سازی خانه‌های روستایی در برابر زلزله و دیگر موارد را خواهد داشت. ادبیات سالم سازی نقدینگی هیچ پایه علمی نداشت و بر اساس آن دولت از افزایش پایه پولی خودداری کرد و شرایط را برای افزایش خلق پول بانک‌ها فراهم کرد که یک اشتباه استراتژیک بود. به طور خلاصه افزایش نقدینگی یک واقعه حتمی در کشور است و باید از آن به طور فعالانه استفاده کرد. اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر موجب میشود از رشد نقدینگی استفاده شود.
تحریم دلیل تورم اوایل دهه 90 بود نه مسکن مهر
در این نشست حسین درودیان مدرس اقتصاد دانشگاه تهران با اشاره به اینکه در طول سال‌های اخیر دولت عملا عرصه را خالی گذاشته و هیچ تلاشی برای اجرای پروژه‌های بزرگ و مهم برای رفع مشکلات مردم انجام نمی‌شده و این مسئله واقعا آزار دهنده است، اظهار کرد: آنچه در نقد طرح مسکن مهر از جنبه سیاست پولی مطرح میشود استفاده بی رویه آن از پایه پولی است که در نهایت به تورم بالا منجر شده است. بر اساس این دیدگاه اگر مسکن مهر اجرا نمیشد و پایه پولی برای آن به اقتصاد تزریق نمیشد، تورم بالا نمی‌رفت و مشکلات ناشی از آن پدید نمی آمد.
وی افزود: تورم دوران پس از مسکن مهر حدود 34 درصد و تقریبا 2 برابر میانگین دهه‌های اخیر بوده است. اگر مسکن مهر دلیل این افزایش جهشی تورم بوده است باید خود را در افزایش داده‌های کلان پولی شامل میزان رشد نقدینگی کشور نشان دهد، که اینطور نیست. در عین حال تورم ایجاد شده باید از جنس تورم سمت تقاضا باشد و ناشی از افزایش قدرت خرید مردم باشد که این مورد هم صحیح نیست. در نهایت اینکه میزان نقدینگی یک مولفه برونزا و قابل سیاستگذاری باشد و از طرف دولت قابل مدیریت باشد که این مسئله هم صحیح نیست.
وی بیان کرد:به زعم بنده این سه گزاره معیوب است. در اواخر دهه 80 به دلیل تغییر شکل نظام بانکی شامل کثرت تعداد بازیگران، افزایش بانک‌های خصوصی، کاهش نرخ ذخیره قانونی و ایجاد بازار بین بانکی، اساسا میزان نقدینگی در نظام بانکی به نوعی درونزا شد و عوامل رشد دهنده پایه پولی از عوامل رشد دهنده نقدینگی متمایز شد.
وی تاکید کرد: به طور خاص جهش رشد پایه پولی و نقدینگی در دوره مسکن مهر در سال‌های 1389 تا 1391 قابل مشاهده نیست. در این سه سال میزان رشد پایه پولی به طور متوسط 22 درصد بود که بسیار پایین است. ضمن اینکه ترکیب رشد پایه پولی نشان می‌دهد دلیل اصلی آن بدهی دولت به بانک مرکزی ناشی از هدفمندی بوده است و مسکن مهر یا بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی سهم کمی در آن داشته است. وقتی رشد پایه پولی در دوره مسکن مهر بالاتر از میزان میانگین چند دهه اخیر نیست، بنابراین نمی‌تواند دلیل جهش تورمی باشد.
وی اضافه کرد: تورم رکودی سال‌های اوایل دهه 90 که درپی تحریم‌ها، کاهش واردات و ... ایجاد شد دلیلی غیر از اجرای پروژه مسکن مهر داشت و ناشی از شوک سمت عرضه بود نه افزایش قدرت خرید مردم و افزایش فشار تقاضا. کالا قبل از ورود به بازار در ایران گران میشود و در واقع قیمت تمام شده تولید بالاست؛ نه اینکه افزایش تقاضای مردم به افزایش قیمت منجر میشود؛ بنابراین تورم اوایل دهه اخیر دلایلی به کلی متفاوت از اجرای طرح‌های پولی از جمله مسکن مهر دارد و در سمت عرضه باید به دنبال دلایل آن گشت.
عضو کمیته علمی همایش سالانه اقتصاد مقاومتی گفت: در دهه 1380 درآمدهای نفتی ایران به قدری بالاست که بخش قابل توجهی آن در دارایی‌های خارجی بانک مرکزی رسوب می‌کند و به سبب آن پایه پولی افزایش پیدا می‌کند. بنابراین افزایش درآمدهای نفتی به افزایش پایه پولی منجر میشود. زمانی افزایش درآمدهای نفتی به تعدیل در افزایش پایه پولی منجر میشود که بانک مرکزی برای جلوگیری از افزایش قیمت ارز اقدام به فروش منابع خارجی خود نماید که در دوره تحریمی اتفاق افتاد. بنابراین اگر مسکن مهر در اواخر دهه 80 اجرا نمیشد، به دلیل نیاز درونزای شبکه بانکی، اضافه برداشت بانک‌ها در زمانی به مراتب زودتر شروع میشد و از این طریق افزایش پایه پولی متعارف همیشگی محقق میشد.
درودیان افزود: اضافه برداشت بانک‌ها مسئله‌ای جدی در اقتصاد کشور است که به دلیل درونزا بودن نقدینگی در سال‌های اخیر رخ داده است. درحالی که در دوران مسکن مهر به دلیل پاسخگویی فعالانه به نیاز افزایش پایه پولی و نقدینگی، اضافه برداشت بانک‌ها به مراتب کمتر از میزان کنونی بود. بنابراین اگر طرح‌های فعالانه ای مانند مسکن مهر اجرایی نگردد و عطش بانک‌ها برای افزایش نقدینگی پاسخ داده نشود، بانک‌ها حتما به سمت اضافه برداشت از منابع بانک مرکزی حرکت می‌کنند؛ کما اینکه از سال 1392 تابه‌حال شاهد این روند بوده ایم. نکته مهم دیگر اینکه اضافه برداشت بانک‌ها با بدهی دولت به بانک‌ها تفاوت دارد و دلیل آن نه عدم انضباط مالی دولت و کسری بودجه، بلکه درونزا بودن نقدینگی و نیاز بانک‌ها برای خلق پول است.
وی به مثالی در این باره اشاره و تصریح کرد: به طور خاص در کشوری مانند آمریکا هم بانک مرکزی در دوران رکودی به طور گسترده در بازار پولی ورود کرد و با تزریق منابع مالی به شبکه بانکی و افزایش پایه پولی، نرخ بهره کوتاه مدت و بلندمدت را به صفر نزدیک کرد. یک نکته مهم دیگر اینکه سیاست‌های پولی به طور قطع می‌تواند با رعایت شرایطی، به انباشت سرمایه و در نهایت ایجاد ثروت، رشد اقتصادی و اشتغال منجر شود. این کاری نیست که کشورهای عقب افتاده انجام داده اند. خط اعتباری‌های مستقیم بانک مرکزی برای طرح‌های تولیدی در بسیاری از کشورها از جمله استرالیا نیز سابقه دارد.
وی بیان کرد: به طور کلی اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر با استفاده از تزریق پایه پولی به طور حتم از افزایش پایه پولی از مسیر اضافه برداشت بی ضابطه بانک‌ها بهتر است؛ اما قطعا میتوان از ابزار خلق پایه پولی به مراتب بهتر استفاده کرد و با اهرم کردن آن کل نقدینگی بانک‌های تجاری را به سمت تولید هدایت کرد.
مکان‌یابی مسکن مهر غلط بود
حمید زمان‌زاده عضو هیئت علمی پژوهشکده پولی و بانکی نیز در این نشست گفت: در خصوص مسکن مهر دو سئوال را باید جواب بدهیم؛ آیا سیاست‌های مسکن مهر در بخش مسکن مناسب بود؟ و سئوال دوم اینکه آیا روش تأمین مالی آن به درستی انجام شد؟
وی ادامه داد: هدف اصلی مسکن مهر خانه دار کردن اقشار کم درآمد در کشور بود که به عقیده من باید در وهله بعد از اقشار متوسط قرار می‌گرفتند. نکته دیگر مکان یابی غلط و مشکلات زیرساختی مسکن مهر بود که موجب افزایش قیمت ساخت هر متر مربع شد. این نوع ورود دولت به بازار مسکن موجب به هم خوردن تعادل عملکرد بخش خصوصی در بازار مسکن شد و مشکلاتی را در این زمینه ایجاد کرد. بنابراین در پاسخ سئوال اول جمعبندی بنده این است که طرح مسکن مهر در جنبه بخش مسکن مشکلاتی را در اجرا داشت و بهتر بود به جای این کار اولویت به بازسازی بافت فرسوده داده میشد.
وی تاکید کرد: اما در جنبه دوم یعنی تأمین مالی مسکن مهر، از ابتدا این مشکل وجود داشت که تأمین مالی آن از طریق پول پرقدرت بانک مرکزی انجام شد. اسم این دیدگاه را میتوان «نگاه پولی توسعه» نامید و در مقابل آن «مدیریت دوره‌های تجاری با استفاده از سیاست‌های پولی» مطرح است. در دیدگاه دوم سیاست پولی فقط برای مدیریت و جلوگیری از تعمیق نوسانات مورد استفاده قرار می‌گیرد. اما در مسکن مهر بنابر این بود که از خلق پول برای توسعه استفاده شود. در آن دوره به دلیل افزایش درآمدهای نفتی دولت به این فکر افتاد که یک اقدام بزرگی را انجام دهد. برای اجرای طرح مسکن مهر و به منظور افزایش تولید و ایجاد اشتغال و رفع فقر و ساخت مسکن، در یک دوره 2 ساله پایه پولی کشور دو برابر شد.
وی بیان کرد: اینکه افزایش پایه پولی دوره مسکن مهر موجب افزایش قابل توجه در رشد پایه پولی نشده است به دلیل افزایش تولید و فروش نفت در آن دوره بوده است. از سال‌های آخر دولت احمدی نژاد به دلیل کاهش درآمدهای نفتی پایه پولی خلق شده در طرح مسکن مهر عملا خود را در جهش تورم نشان داد. به طور کلی میزان رشد پایه پولی و نقدینگی در کشور به عملیات مالی دولت مرتبط است و کاهش درآمدهای نفتی موجب افزایش پایه پولی میشود. اگر دردوره مسکن مهر درآمدهای سرشار نفتی نبود، افزایش قابل توجهی به دلیل عملیات مالی مسکن مهر در رشد پایه پولی و نقدینگی قابل مشاهده بود. در واقع مسکن مهر دلیل اصلی افزایش قابل توجه پایه پولی و نقدینگی در دوره پس از کاهش درآمدهای نفتی بود.
وی اضافه کرد: اگر قرار بر این باشد که خلق پول به توسعه منجر شود، الان بسیاری از کشورهای عقب افتاده پیشرفته شده بودند. این قبول است که الان در بسیاری از کشورهای پیشرفته بانک‌های مرکزی هم به سمت رها کردن کل‌های پولی و قاعده گذاری از طریق نرخ بهره رفته‌اند اما همچنان به کل‌های پولی هم نظارت دارند و آن را مدیریت می‌کنند. این دیدگاه بنیادی که پول می‌تواند به توسعه و ایجاد اشتغال و رشد منجر شود بسیار جای تأمل و بازبینی دارد و باید در آینده به کلی در آن تجدید نظر شود. اگر ایران در دوره بالا بودن درآمدهای نفتی، به جای اجرای مسکن مهر، دارایی‌های خارجی خود را ذخیره می‌کرد، حتی ممکن بود به دلیل بالا بودن ذخایر خارجی آمریکا از تحریم ایران هم صرفنظر کند و در ادامه ایران میتوانست با انضباط مالی به استانداردهای جهانی تورم و کل های پولی برسد.
انتهای پیام/
