به گزارش خبرنگار حقوقی و قضایی خبرگزاری فارس،از مهمترین مشکلاتی که قوه قضاییه با آن دست و پنجه نرم میکند، اعتبار اسناد غیررسمی در دادگاه‌ها است.هر چند کارشناسان از صدمات آنها صحبت به میان آورده‌اند اما در دادگاه‌ها همچنان به اسناد غیررسمی استناد می‌شود. از این رو برای تبیین بهتر این موضوع، گفت‌وگویی با سیامک پاکباز، وکیل پایه یک دادگستری انجام دادیم.
فارس: به عنوان اولین سوال بهتر است تعریفی از اسناد غیررسمی و رسمی در حقوق ایران داشته باشیم؟
**پاکباز: اسناد به طور کلی به دو دسته غیررسمی و رسمی تقسیم می‌شوند. به طور کلی اسنادی که توسط مأمورین صلاحیتدار دولتی و رسمی کشور تنظیم شوند، اسناد رسمی هستند و هر معامله‌ای که با آن اسناد انجام شود اصطلاحاً به آن اسناد رسمی می‌گویند. مانند تنظیم اسناد مالکیت توسط دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت اسناد، تنظیم اسناد سجل احوال توسط اداره ثبت احوال از شناسنامه، گواهی فوت، گواهی ولادت و امثالهم.
براین اساس هر سندی که داخل این محدوده نباشد و توسط مأمور صلاحیتدار دولتی تنظیم نشده باشد را سند غیررسمی می‌گویند، اعم از اینکه توسط وکیل یا بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده باشد یا مردم در خانه خود آن را تهیه کرده باشند. معاملاتی هم که با اسناد غیررسمی انجام می‌شود را اصطلاحاً معاملات غیررسمی (عادی) می‌نامند.
فارس: تفاوت سند عادی و رسمی چیست؟
**پاکباز: مهمترین تفاوت اسناد غیررسمی و رسمی، بحث نظارت‌پذیری اسناد رسمی است. اسناد رسمی با نظارت و تأیید حاکمیت استفاده می‌شوند اما اسناد غیررسمی این نظارت را به خود نمیبینند و به خاطر همین است که جرایمی مثل جعل و کلاهبرداری در مورد اسناد غیررسمی زیاد رخ می‌دهد.
بنابراین قابلیت صدور مجدد و المثنی در صورت مفقودی یا سرقتی اسناد رسمی وجود دارد اما در اسناد غیررسمی این مساله امکانپذیر نیست. یعنی اگر در سیل امسال اسناد غیررسمی از بین رفتند، دیگر امکان صدور مجدد نیست و اشخاص ملک بدون سند دارند. بنابراین هر کسی می‌تواند ادعای مالکیت کند. همچنین اسناد رسمی برخلاف اسناد غیررسمی اطلاعات دقیقی دارند.
فارس: قانون ثبت اسناد در این حدود 80 الی 90 سال قدمت دارد و آیا می‌توان منشاء اعتبار قانونی این دو نوع معامله را قدیمی بودن این قانون دانست؟
**پاکباز: قانون ثبت اسناد به خودی خود قانون مترقی بود. اینکه میگویم «بود» چون الان دیگر نیست. برخی مواد بسیار مهم آن مانند مواد 22 و 48 متروک شده‌اند. 90 سال قبل قانونگذار در ماده 22 مقرر کرده بود دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که سند رسمی به نام او تنظیم و ثبت شده باشد. در ماده 48 هم قانونگذار مردم را ملزم میکرد معاملات راجع به املاک غیرمنقول و اموال غیرمنقول را صرفاً با سند رسمی انجام دهند.
علیرغم نظرات همه حقوقدانهای بزرگ کشور از جمله مرحوم دکتر کاتوزیان این قانون و این مواد هرگز به صورت کامل اجرایی نشد. ایشان معتقد بود عقد بیع یک عقد تشریفاتی است و باید حتماً با سند رسمی انجام شود در غیر این صورت آن معامله اصلاً انجام نشده است. کما اینکه الان در بسیاری از نظامهای حقوقی دنیا مثل نظام حقوقی آلمان و سوئیس، اسپانیا، هلند همچنین حرفی پذیرفته شده و آنجا هم انتقال اموال غیرمنقول را با هر عقدی اعم از بیع یا صلح یا هر عقد دیگری عقد تشریفاتی می‌دانند و معتقد هستند حتماً باید ثبت شود و تا قبل از ثبت رسمی هیچ گونه حقی برای خریدار هنوز ایجاد نشده و در واقع خریدار صاحب هیچ حقی نیست. اما در ایران این مساله هیچ وقت پذیرفته نشد. در نتیجه حجم معاملات غیررسمی روز به روز افزایش یافت. از طرفی به نظر می‌رسد تکلیف حاکمیت هم به خصوص بعد از انقلاب با این موضوع چندان روشن نبود.
فارس: علت سردرگمی حاکمیت در مواجه با اسناد غیررسمی را در چه می‌دانید؟
**پاکباز: حاکمیت نمی‌داند باید در مواجه با اسناد غیررسمی و عرفی که حاکم بر معاملات مردم بود، چه کند. زیرا در نتیجه این عرف، به دلیل ارزانتر، سریعتر و راحتتر بودن کار و همچنین امکان فرار مالیاتی، مردم با اسناد غیررسمی معاملات خود را انجام می‌دادند. در این وضعیت حاکمیت نمی‌دانست این عرف را کاملا ریشه‌کن و تبدیل به سند رسمی کند یا بگوید اسناد غیررسمی هم معتبرند. این سردرگمی در روند تصویب مواد مختلف قانونی قابل مشاهده است. بنابراین هر یک از مراجع قانونگذار از مجلس تا شورای نگهبان، ساز خود را می زدند و و طبیعتاً هر کدام زورش بیشتر بود، حرفش به کرسی می‌نشست. به عنوان مثال سال 95 قانون احکام دائمی توسعه کشور در مجلس به مرحله تصویب رسیده بود و قرار بود شورای نگهبان هم نظر دهد. ماده 62 آن قانون در مورد معاملات اموال غیرمنقول با سند رسمی بود. ماده‌ای که می‌توانست تمام مشکلات مربوط به اسناد غیررسمی و رسمی را برطرف کند.
فارس: به نظر می‌رسد شورای نگهبان با از بین رفتن اعتبار اسناد غیررسمی مخالف است،نظر شما چیست؟
**پاکباز: در پیش‌نویس ماده اینطور آمده بود کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده، باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد غیررسمی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت مبارزه با اسناد مالی را ندارد. این دقیقاً همان رویکردی بود که در نظامهای حقوقی کشورهای مترقی جهان مثل فرانسه، مثل ایتالیا و مثل بلژیک و بعضی از کشورهای دنیا که در آنها نظام حقوق تاییدی حاکم است، نیز اجرا می‌شود. یعنی صحت و درستی و اعتبار اسناد غیررسمی را تا حد محدودی بین طرفین آن معامله می‌پذیرند و در مقابل اشخاص ثالث غیرقابل استناد می‌دانند و این اسناد غیررسمی علی رغم درست بودن آن، هرگز نمی‌توانند اسناد رسمی را باطل کند. ماده 62 می‌توانست در کاهش حجم پروندههای قضایی، امنیت معاملات و از بین رفتن سردرگمی‌ها موثر باشد اما شورای نگهبان به آن ایراد قانون اساسی و ایراد شرعی گرفت.
ایراد قانون اساسی این بود که معاملات مردم معتبر هستند و نباید بی‌اعتبار تلقی شود. ایراد خلاف شرع هم این بود که فقها می‌گفتند که معامله‌ای با اسناد غیررسمی اگر با صحیح شرعی منعقد شود باید صحیح تلقی شود. براین اساس دیدگاه شورای نگهبان این است که هیچ فرقی بین سند غیررسمی و سند رسمی نیست مشروط به اینکه آن سند غیررسمی هم به صورت شرعی صحیح واقع شده باشد و منعقد شده باشد. با این ایرادات، طرح به مجلس برگشت و اینگونه تغییر یافت که طبق ماده 62، اسناد غیررسمی که در خصوص معاملات اموال غیرمنقول تنظیم شود مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند. این واژه اعتبار شرعی کل مسئله را زیر سؤال برد. بنابراین با اعتبار شرعی که به اسناد غیررسمی می‌دهد، این اسناد به راحتی می‌تواند اسناد رسمی را هم باطل کند.
یعنی من که به عنوان مالک در خانه خود نشسته‌ام و سند رسمی دارم و تمام روابط دولتی، تقنینی و قضایی را رعایت کردم، مالیات پرداختم هرگز نمی‌توانم با داشتن این سند رسمی، خیالم راحت باشد. زیرا هر لحظه باید منتظر این باشم که یک نفر به دادگاه برود و با یک مبایع‌نامه این سند رسمی را باطل کند. آسیب این مساله برای همه ایرانی‌ها خواهد بود چه کسانی که دست اندرکار تصویب بودند و چه کسانی که بی‌خبر از همه جا با سند رسمی یا با سند غیررسمی معامله می‌کنند. بنابراین وضعیت ماده 62 بدتر شد. اینکه گفته می شود تکلیف حاکمیت با خودش مشخص نیست زیرا در مجلس یک دید وجود دارد که بسیار درست است و کاش با پافشاری بر آن، موضوع به مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌رفت.
فارس: آیا امکان باطل شدن اسناد رسمی در برابر اسناد غیررسمی وجود دارد؟
**پاکباز: در حال حاضر با مفاد ماده 62، عملاً قضاتی که هم طرفدار نظر دکتر کاتوزیان بودند و اعتقاد داشتند باید انتقال اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود، نمی‌توانند آن نظر را اعمال کنند و مجبور هستند طبق این ماده به وضعیت انعقاد آن معامله غیررسمی رسیدگی کنند و اگر معامله صحیح منعقد شده بود هر چند غیررسمی هست به آن اعتبار شرعی بدهند. در واقع بر اساس تاریخ تقدم و تأخر آن یا عندالزوم سند رسمی را هم باطل کنند. براین اساس بازار معاملات مسکن امنیت ندارد.
فارس: در حال حاضر وضعیت ایران در اعتباربخشی معاملات و اسناد چگونه است؟
**پاکباز: براساس گزارش‌های بین‌المللی شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت یکی از مهمترین معیارهای ارزیابی محیط کسب و کار در سطح ملی صیانت از مالکیت اموال غیرمنقول یا به عبارت دیگر قابل اعتماد بودن نظام ثبت مالکیت در کشور است. بر اساس این گزارش شاخص صیانت از مالکیت فیزیکی در سال 2018، ایران در میان 127 کشور جهان، رتبه 92 و در میان 15 کشور منطقه خاورمیانه رتبه 13 را به خود اختصاص داده که بسیار نامناسب است. نکته قابل توجه این است که یکی از اصلی‌ترین موارد مؤثر در سنجش مطلوبیت صیانت از مالکیت فیزیکی ابطال‌ناپذیری سند رسمی است؛ امری که در کشور ما به وفور یافت می‌شود و قضات ما هم علاقه دارند مثل اینکه بخواهند سند رسمی را به راحتی و به زودی ابطال کنند.
فارس: پس آیا می‌توان گفت که شورای نگهبان مانع بی‌اعتبار شدن اسناد و معاملات غیررسمی است؟
**پاکباز: شورای نگهبان قبل از تصویب ماده 62 اینچنین اعلام کرده بود که مفاد ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد. در واقع مواد 46 و 47 در بعضی موارد که قوه قضاییه اجباری اعلام کرده ثبت را اجباری کرده، در برخی موارد اختیاری کرده است. اما الان طبق بحث ما، مواد 22 و 48 قانون ثبت مهم هستند. از نظر شورای نگهبان مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده 48 آن که دلالت بر بی‌اعتباری اسناد غیررسمی غیررسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند غیررسمی که ادله و قرائن آن یا شرعی معتبر در صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل است. در واقع به صراحت شورای نگهبان دو ماده قانونی را به صورت غیررسمی باطل و یا غیرشرعی میداند و سوال این است که امکان چنین کاری را دارد؟ باتوجه به اینکه اگر اسناد غیررسمی خلاف شرع نباشند، معتبر هستند، پس به دو ماده 22 و 48 قانون ثبت، تخصیص خورده است.
براین اساس شورای نگهبان با ایراد گرفتن می‌گوید متن مواد 22و 48 قانون ثبت که اشاره دارد دولت فقط باید را به رسمیت بشناسد و مالک را کسی بداند که سند رسمی به نام او هست و کسی که سند غیررسمی دارد را به رسمیت نشناسد، غیرشرعی و باطل است. زیرا ممکن است یک نفر سند غیررسمی داشته باشد و به همراه دو نفر شاهد و یا به استناد به دلایل و قرائن دیگر در دادگاه ثابت کند که مسائل شرعی در معامله وی کاملا رعایت شده بود. حرف این شخص اگر تاریخ سندش از تاریخ سند رسمی، مقدم باشد درست است و در نتیجه باید سند رسمی باطل شود. بنابراین سند رسمی اعتبار و ارزش بیشتری از سند غیررسمی ندارد.
فارس: جایگاه فقه برای حل آسیبهای ناشی از اسناد غیررسمی کجاست؟
**پاکباز: در سال 95 این دیدگاه در متن ماده 62 گنجانده شد و قانونی شد. تا پیش از آن برخی از قضات مطابق نظر شورای نگهبان عمل نمی‌کردند و در بعضی موارد، اسناد غیررسمی را به رسمیت نمی‌شناختند. اما بعد از ورود این نظر در ماده 62، امکان عدول از آن از بین رفت.از این رو شورای نگهبان باید متوجه معضلات شود. اینکه میگویم فقه ما پویا است دقیقاً یکی از معانی آن این است که فقه مطابق با مقتضیات جامعه حکم انعطافپذیر و مقتضی با نیازها صادر کند؛ نه اینکه بگوییم چون چند صد سال پیش ما سند رسمی در فقه خود نداشتیم هنوز هم همان کار را ادامه می‌دهیم.
در هزار سال قبل چنین سندی نبوده که بخواهیم آن را با سند غیررسمی مقایسه کنیم. الان سند رسمی داریم طبیعتاً باید ارزش و اعتباری داشته باشد تا معاملات مردم هم امنیت پیدا کند. براین اساس به نظر من شورای نگهبان باید تجدیدنظری در دیدگاه خود داشته باشد تا مجلس هم امکان قانونگذاری مترقی را بیابد.
فارس: از تجربه سایر کشورها در بی‌اعتباری اسناد عادی بگویید؟
**پاکباز: البته بی‌اعتباری معاملات غیررسمی یک شبه امکانپذیر نیست. زیرا خود ما هم که این حرفها را مطرح می‌کنیم درگیر اسناد غیررسمی هستیم. بنایران به نظر من نیازمند این است که در برهه زمانی این مشکل حل شود. برای مثال در ترکیه هم که چنین مشکلی وجود داشت به مردم دو سال فرصت دادند تا اسناد غیررسمی خود را به سند رسمی تبدیل کنند یا اگر اختلافی در آن سند غیررسمی دارند، پنج سال فرصت دارند تا از طریق دادگستری مساله را مرتفع سازند. پس از آن هر کسی که سند رسمی داشت، در قانون و در مقابل دولت اعتبار پیدا میکرد. با توجه به این اقدام، امروز ترکیه از جمله کشورهایی است که مشکل خود را حل کرد.
ما باید قانونی در این زمینه داشته باشیم. در بحث اصلاح قانون چک، به دارندگان چک‌های قدیمی تا سال 99 فرصت داده شد تا وضعیت چک خود را روشن کنند. بعد از آن دیگر این چکها اعتباری نخواهند داشت. ما می‌توانیم در بحث اسناد هم همین روند را طی کنیم و پس از اتمام مهلت ثبت اسناد، دیگر از پذیرفتن معاملات غیررسمی خودداری کنیم.
فارس: به نظر می‌رسد براساس شواهد، مفاسد زیادی ماننند زمین‌خواری از اعتبار معاملات غیررسمی نشأت گرفته و راه مقابله با آن، بی‌اعتباری این معاملات در دادگاه‌ها است؟
**پاکباز: این آسیبها خیلی زیاد هستند و شاید مهمترین آنها از حیث ملی و حتی امنیت ملی رواج زمین خواری باشد. شگرد زمین خواران این است که یک زمین چند ده یا چند هکتاری را یا مثلاً زمین روستا را به طور کلی ابتدا با دیوار کشی تصرف کنند، بعد با تبدیل به قطعات کوچکتر با افراد متعددی وارد مذاکره شوند و از طریق اسناد عادی آنها را به افرادی که خبری از وضعیت ثبت املاک آن منطقه ندارند بفروشند و یا اینکه نخست اسناد عادی را بین افرادی که حتی وجود خارجی ندارند بچرخانند تا مشروعیت را برای فروش به فرد اصلی به وجود آورند. در اینجا اگر منابع طبیعی یا دولت شاکی شود و یا دادستانی اعلام جرم کند، پس از پیگیری سلسله ایادی این اسناد عادی، نهایتا به فرد مشخص هم برسند، آن فرد می‌تواند بگویند من زمین را از فلانی خریدم و او هم فوت کرده است. علیه متوفی هم نمی‌تواند اعلام جرم کرد. به همین راحتی پرونده کیفری مختومه و یک روستا یا چندین هکتار منابع ملی یا کشاورزی از بین می‌رود.
فارس: اعتباربخشی به اسناد عادی امکان ابطال اسناد رهنی بانکها را فراهم میکند و این از آسیبهای این امر محسوب می‌شود
**پاکباز: من فکر می‌کنم سالانه مساحت زیادی از زمین‌های ملی به همین راحتی توسط زمین‌خواران از بین می‌رود. دست قوه قضاییه هم از شناسایی مجرمین اصلی کوتاه است و نمی‌تواند کسی را دستگیر کند و به مجازات برساند. یکی دیگر از آسیبهای مهمی که این معاملات دارد این است که مردم به راحتی می‌توانند اسناد رهنی بانکها را ابطال کنند. به این صورت که من به عنوان مالک می‌خواهم وام میلیاردی از بانک بگیرم. این ملک را با برادرم یا همسرم قولنامه می‌کنم، بعد از یکی دو ماه همان ملک را به بانک معرفی و تقاضای وام می‌کنم. بانک از ثبت استعلام می‌گیرد و می بیند ملک به نام من است و روی آن معامله‌ای صورت نگرفته است. پس سند رهنی با آن من منعقد میکند. یعنی در ازای مثلا ۱۰ میلیارد تومان وام، ملک را به رهن خود در می‌آورد. بعد از مدتی که اقساط پرداخت نشد، شخصی که ملک از طریق قولنامه به او رسیده و حتی ممکن است پولی هم ردوبدل شده باشد تا صوری بودن این کار آشکار نشود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و ابطال سند رهنی را علیه بانک و علیه مالک تقدیم دادگاه میکند. براساس ماده 62 این فرد به راحتی می‌تواند ملک را از رهن بانک خارج کند فقط کافی است ثابت کند معامله او، مقدم بر معامله سند رسمی رهنی بوده، به صورت صحیح هم انجام شده و هم پول در آن رد و بدل شده است. پس چون شرایط ماده 190 وجود دارد، اعتبار شرعی هم دارد. بنابراین طبق ماده 62 قانون احکام دائمی توسعه کشور، آن سند رهنی محکوم به بطلان است.
فارس: پس می‌توان گفت که در این جریان، شورای نگهبان راه را به بیراهه رفته است؟
**پاکباز: بله تاحدودی، در واقع با اعتبار شرعی دادن شورای نگهبان، وضعیت بدتر از گذشته شد. تا پیش از آن اصولاً این رأی به این صورت صادر نمی‌شد چون بحث اعتبار شرعی مطرح نبود؛ حداقل آن این بود که نظر حقوقدانهای بزرگ می‌توانست به قضات کمک کند که از حیف و میل شدن اموال عمومی و اموال بانکها جلوگیری کند. ولی دیگر الان آن نظرات هم محلی از اعراب ندارند و نمی‌شود به آنها استناد کرد. زیرا ماده 62 نص صریح قانون داریم و امکان اجتهاد در برابر نص هم ممکن نیست.
فارس: اعتباربخشی اسناد عادی زمینه پیش فروش یک ملک را به چند نفر فراهم میکند،موضوعی که از نگرانی‌های جدی مردم شده است،در این مورد توضیح دهید؟
**پاکباز: معاملات معارض یا فروش و پیش‌فروش املاک به چندین نفر در آن واحد از دیگر آسیبهای اعتبار دادن به اسناد عادی است. پروندههای بزرگی در این باره در کشور وجود دارد. من در تحقیقات پژوهشگاه قوه قضاییه می‌خواندم که 130 واحد ملکی را به 1400 نفر در قم فروختند. یعنی هر واحد را حداقل به ده نفر فروختند و این یکی از بزرگترین پروندههای معاملات معارض در دادگستری قم بود که فکر می‌کنم هنوز هم در جریان باشد. واقعیت این است که با این نحوه قانونگذاری، آدم اگر کلاهبردار هم نباشد، به کلاهبرداری سوق داده می‌شود. یعنی شخص می‌آید ملک خود را امروز به یک نفر می‌فروشد بعد می‌گوید من ملک را دو ماه دیگر تحویل می‌دهم. خریدار هم پول را می‌پردازد و به جای آن یک کاغذ پاره می‌گیرد. فردا مالک که نیاز به پول دارد، می‌بیند امکان فروش مجدد همان خانه را دارد. شاید ذاتاً هم این آدم کلاهبردار نباشد ولی وقتی محملی برای او وجود دارد و به راحتی افراد به این برگه عادی اعتماد می‌کنند، ممکن است دست به این کار بزند و فروش قولنامهای هم هیچ جا ثبت نمی‌شود.
فارس:روند این کلاهبرداری به چه نحوی است؟
**پاکباز:قبلا می‌گفتند در بنگاه‌ها کد رهگیری برای این معاملات می‌دادند. البته معامله عادی بدون کد رهگیری هم امکانپذیر است و جایی هم ثبت نمی‌شود. اگر هم بخواهد در آن سیستم درج کند، نمیدانم Error می‌دهد یا خیر. اگر ندهد که چه راحتتر. در نهایت با کد و بدون کد رهگیری، امکان فروش یک ملک به چندین نفر از طریق قولنامه وجود دارد تا زمانی که قضیه برملا شود. زمان تحویل و تنظیم سند رسمی، دادگستری متوجه این وضعیت می‌شود. حالا باید بررسی کنند تاریخ زمانی کدام قولنامه قدیمیتر است. در نهایت همه خریداران متضرر می‌شوند و باید دنبال مالک اصلی و یا کلاهبردار بگردند. همان طور که گفتم با این قانون، افرادی هم که کلاهبردار نباشند، امکان کلاهبرداری دارند.
فارس: در مورد قانون پیش‌فروش تا زمانی که معاملات عادی معتبر باشد بگویید؟
**پاکباز: این، قانون خوبی است اما حداقل در مواردی که من دیدم به درستی اجرا نمی‌شود. به خاطر اینکه سیستم قضائی معاملات عادی را به رسمیت می‌شناسد، با وجود قانون پیش فروش، مردم اجباری برای این کار ندارند. در واقع وقتی اسناد عادی معتبر است، چگونه می‌توان گفت پیش فروش عادی معتبر نیست؟! چون مبنا یکی است و مبنا اعتبار شرعی است که وجود دارد. در واقع سیستم نمی‌تواند تا زمانی که اسناد عادی را معتبر می‌شمارد برای پیش فروش قانون با ضمانت اجرایی محکم تعریف کند. اگرچه این قانون وجود دارد، ضمانت اجرای آن هم این است که کسانی که این کار را نکنند و طبق آن قانون پیش فروش را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنند مجرم محسوب می‌شوند؛ اما در عمل پیش‌فروش‌هایی که با سند عادی انجام می‌شود، به وفور اتفاق می‌افتد. به دادگاه هم که می‌روند، دادگاه آنها را مجرم تشخیص نمی‌دهد.
فارس: چه تعداد پرونده قضایی به دلیل اسناد عادی و قولنامه‌های غیررسمی وجود دارد؟
پاکباز: بحث فروش مال غیر منقول یا پیش فروش یک ملک به چندین نفر از آسیبهای مهمی است که مردم را به دردسر انداخته و از طرفی خود قوه قضاییه را هم به دردسر افتاده است. انرژی‌ای که قوه قضائیه برای بررسی این پرونده‌ها در سال صرف میکند سر به فلک گذاشته است. طبق آمارهایی که خود مسؤولان رده بالای قضایی یا مسؤولان سطح بالای کشور می‌دهند، این است که از 15 الی 16 میلیون پرونده قضایی، 40 تا 50 درصد آنها مربوط به اسناد عادی است. اما اگر اسناد عادی معتبر نبودند چه قدر دادگستری ما می‌توانست خلوت باشد و چه قدر می‌توانست این وقتی را که دارد در این راه صرف میکند، صرف دقت بیشتر در پروندههای دیگر میکرد. همچنین حق‌الناس‌های زیادی ایجاد می‌شود.
فارس: از سوی دیگر افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه املاک یکی دیگر از آسیبهای اعتبار دادن به اسناد عادی است،در این مورد توضیح دهید؟
**پاکباز: ایران از حیث ثبات نظام ثبت مالکیت کشور و عدم قابلیت ابطال مالکیت رسمی، در منطقه از بین 15 کشور رتبه 13 و از بین 127 کشور در دنیا جایگاه 92 را دارد. این مساله موید وضعیت اسفناک ثبت مالکیت رسمی در کشور است. به خاطر همین سرمایه گذارهای خارجی هم رغبت نمی‌کنند در این حوزه در کشور ما سرمایه‌گذاری کنند و البته حتی سرمایه‌گذارهای داخلی.
زمانی در روزنامه خواندم فردی کارخان‍ه‌ای را می‌خرد و هزینه زیادی برای راهاندازی خط تولید میکند. اما یک نفر پیدا می‌شود و با ارائه سند عادی می‌گوید من مالک این کارخانه هستم تو از چه کسی خریدی؟ در نهایت براساس حکم دادگاه، فرد کارخانه‌دار مجبور می‌شود مجدد همان ملک را از فرد مدعی بخرد. در واقع برای یک ملک دو بار پول بپردازد. اما اگر سند عادی معتبر نبود این اتفاق نمی‌افتاد.
فارس: تفکیک غیرمجاز اراضی کشاورزی یا تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی را هم می‌بینیم؛این را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
**پاکباز: بله این امر وجود دارد و تفکیک غیرمجاز اراضی کشاورزی یا تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی از دیگر آسیبهای اعتبار اسناد عادی است؛ تفکیک یعنی تبدیل یا تقسیم یک زمین کشاورزی به قطعات کوچکتر حالا الزاماً کشاورزی است یا حتی اراضی غیر کشاروزی. این تفکیک را با سند عادی انجام می‌دهند. علت غیرمجاز بودن آن هم استفاده از سند عادی است. تفکیکی که توسط اداره ثبت اسناد انجام شود به صورت علمی است و زیر ۵۰۰ هکتار و ۵ هکتار را تفکیک نمیکند. تفکیک‌هایی که با سند عادی انجام می‌شود و به افراد ناآگاه فروخته می‌شود، غیرمجاز است. تفکیک مجاز با سند رسمی و صرفا توسط اداره ثبت اسناد انجام می‌شود.
در حالت غیرمجاز اداره ثبت اصلا باخبر نمی‌شود. یعنی شخصی که مالک مثلاً ده هکتار زمین است بدون اینکه بخواهد در اداره ثبت هزینه کند و طبق ضوابط اداره ثبت زمین را با سند رسمی تفکیک کند، خود حول زمین دیوار می‌کشد و از متراژ تعیین شده برای زمین کشاورزی، تقسیم بندی انجام می‌دهد و به یک یا چند نفر می‌فروشد. حالا ما وارد فروش به چند نفر نمی‌شویم که دوباره بحث معاملات و معارض و پیش فروش‌های معارض مطرح شود. فروش به یک نفر هم در این حالت تفکیک غیرمجاز است. حال می‌تواند با شکایت یکی از مالکین یا با شکایت خود ثبت این تفکیک از بین برود و آن کسی که پول داده، متوجه می‌شود که فقط بخش مشاعی را از زمین خریده، تفکیک شده دیگر ندارد.
من همین الان یک پرونده در همین قضیه دارم. در شهریار مالک باغ، آن را تفکیک کرده و هر بخش را به فردی فروخته است. با توجه به اینکه این باغ در محدوده شهری است، شهرداری آن درب گذاشته برای بخش تفکیک شده را بسته و می‌گویند اینجا نباید درب داشته باشد. طبیعتاً اداره جهاد کشاورزی هم می‌تواند متعرض دیوارهای آن شود. در حالی که موکل ما 900 متر زمین تفکیک شده باغ را خریده در واقع 500 سهم از کل سهام باغ را به صورت مشاع خریدار کرده است. مشاع یعنی اینکه در واقع سهم ایشان مشخص نیست کجا قرار گرفته است زیرا تفکیک رسمی روی آن وجود ندارد.
مشاع در برابر مفروض است. بحث ما هم همین بود که تفکیک‌هایی که توسط اداره ثبت انجام نمی‌شود محکوم به بطلان است. تفکیک باید با رضایت همه مالکین مشاعی و توسط اداره ثبت انجام شود.
فارس: با این روند شاهد اطاله دادرسی و در نتیجه حجم روزافزون پرونده‌ها هستیم،اینطور فکر نمی‌کنید؟
**پاکباز: دقیقا همینطور است؛ تاخیر در رسیدگی به پرونده‌ها یا اطاله دادرسی از دیگر آسیبها است که وقت و انرژی زیادی از قوه قضائیه و مردم می‌گیرد. حجم بعضی پروندههای سند عادی به دلیل اینکه چند دست گشتند و مالک اصلی و این ایادی مشخص نیست، به یک کارتون می‌رسد. یعنی با کارتون جابه جا می‌شود. در نتیجه قاضی شاید باید ماهها و سالها وقت بگذارد تا این پرونده را بتواند رسیدگی کند که الان مهمترین معضلات دستگاه قضایی هم هست و تهدید امنیت به دلیل همان بحث زمین‌خواری از دیگر آسیبهای اعتبار داده به اسناد عادی است.
فارس: آیا امکان فرار متهمین یا محکومیت مالی نیز وجود دارد؟
**پاکباز: بله، از دیگر مضرات اسناد عادی، امکان فرار متهمین یا محکومین مالی است که در واقع شورای نگهبان و مجلس هم با اعتبار دادن به اسناد عادی به آنها کمک می‌کنند. آنها اموال را به صورت معامله عادی خریداری می‌کنند و چون سند رسمی تنظیم نمی‌شود، امکان شناسایی اموال آنها برای دولت یا افراد شاکی وجود ندارد تا توقیف شود. البته ریسک سند عادی هم وجود دارد اما در نهایت در مالکیت خود این اشخاص است و کسی نمی‌تواند در موردش ادعای مالکیت کند. براین اساس امکان تنظیم اسناد عادی و اعتبار دادن به آن کمکی به محکومین برای فرار از پرداخت دیون، جزای نقدی، دیه و دیگر مسائل مالی است.
در پروندههای زیادی وقتی به شناسایی اموال می‌رسیم که محکوم، یک میلیارد بدهکار است اما در حال حاضر قابل شناسایی نیست. اما مشخصا این فرد این مبلغ را گرفته که امروز بدهکار شده است. اما تبدیل به مالی شده که به نام خودش نیست یا به نام همسر و فرزندانش است یا به صورت سند عادی خریده که قابل ردیابی نیست. در بسیاری از موارد خانم‌هایی که دنبال مهریه هستند بااین مسائل روبرو می‌شوند که اموال شوهرش به نام مادر، خواهر یا فرزندانشان شده است و امکان توقیف نیست.
فارس: آیا عدم امکان دریافت کمک‌های دولتی در صورت از بین رفتن اسناد عادی وجود دارد؟
**پاکباز: از دیگر آسیبها می‌توان به تاثیر حوادثی مثل سیل و زلزله اشاره کرد. مردمی که املاکشان سند رسمی ثبت شده نداشت، قطعا دچار خسران زیادی شدند. زیرا سندی نیست که بتوانند از طریق آن از دولت مطالبه‌گری داشته باشند. مثلا درخواست وام کنند. در واقع امکان اثبات مالکیت بر خانه خود را ندارند. در حالی که در زلزله کرمانشاه دولت اعلام کرد کسانی که دارای سند هستند، امکان دریافت کمک برای بازسازی دارند.
فارس: آیا امکان ابطال ملک دارای سند رسمی با قولنامه با تاریخ قدیمیتر وجود دارد؟
**پاکباز: بله، تنظیم قولنامهای با تاریخ قدیمیتر، از طریق کار کارشناسی قابل تشخیص است. یعنی کارشناس می‌تواند بفهمد که تاریخ را به تازگی درج کرده‌اند تا نشان دهنده، قولنامه پیش از سند رسمی تنظیم شده است. البته این کار موجب اطاله دادرسی می‌شود. اما اگر قانون بگوید سند عادی معتبر نیست، ۱۰ مورد سند قبل از سند رسمی هم که ارائه شود، دیگر ارزشی نخواهد داشت. ولی وقتی سند عادی را معتبر می‌دانیم و دنبال این می‌گردیم که این آیا اعتبار شرعی دارد یا نه؟ طبیعتاً باید کار کارشناسی شود و این اطاله دادرسی به وجود می‌آورد.
فارس: حرف پایانی و راهکار حاکمیت برای اعتباربخشی به اسناد رسمی؟
**پاکباز: تا زمانی که این دیدگاه در میان اعضای شورای نگهبان وجود داشته باشد و تفاوتی بین سند عادی و رسمی قائل نباشند و ملاک را در این بدانند که کدام سند زودتر منعقد شده است؛ ما هیچ وقت نمی‌توانیم قانون مترقبه و اصولی طبق اصول نظامهای حقوقی کشورهای پیشرفته تصویب کنیم و این فرهنگسازی را انجام دهیم. اول حاکمیت باید تکلیف خود را با این بحث و با این معضل مشخص کند. در واقع باید بفهمد که این مشکل وجود دارد.
در حال حاضر روزنامه‌ها و سایت‌ها تلاش دارند این مشکل را نشان دهند. در حال حاضر مسؤولان قضایی متوجه شدند و رئیس جدید قوه قضاییه در مصاحبه اخیر خود نشان داد که این مشکل وجود دارد. زیرا با تعیین تکلیف، حجم زیادی از پروندههای قوه قضائیه کم می‌شود. بنابراین باید مجلس و شورای نگهبان هم متوجه این مساله شوند. به نظرم؛ قوه مقننه تا حدودی متوجه این مشکل هست ولی شورای نگهبان دست از آن نظر عجیب و غریب خود برنداشته است و در سال 95 کلمه اعتبار شرعی را به ماده 62 افزود که باید این نظر شورای نگهبان تغییر یابد.
انتهای پیام/
